景瑞·西西那堤08年营销策划方案.pptVIP

;序;1;市场分析……项目面临怎样的一个市场;2000-2006年湖州房地产开发投资图;湖州土地市场－供应走势;从供应来看，06年呈现巨量增长态势，达到创记录887.51万方。 但从成交来看，虽然呈现逐年上升趋势，但其增长绝对值却远远低于开发量，致使06年以来区域供求比基本徘徊在0.3以下，可见区域市场已经进入了一个相对漫长的供需失衡时期。 ;湖州市场小结;从湖州目前在售楼盘来看，大都处于尾盘时期 主力楼盘较少，仅有罄水园和星汇半岛两个热力楼盘 在售楼盘的价格走势较为稳定，呈现小幅上扬态势 营销手段上有所创新，客户活动、开盘活动、体验活动等一线城市的SP营销手段开始运用 从08年3月底开始有大量公寓楼盘入市（代表楼盘风雅蘋洲、在水一方 家园），供应量有一个大幅度的提升，但市场整体相对低靡，开盘去化率均不到30%;;价格对比;营销举措;目前湖城受关注度最高的两个楼盘： 位于西南新区的100万方大盘星汇半岛 位于湖东新区的纯多层住宅社区罄水园;星汇半岛总建筑面积约101万平方米。项目一期建成后可容纳约3100户的家庭。可容纳住户约10000人（按照普通3口之家），加上二期和三期，再加上已成型的江南粮油市场等，区块可容纳人口预计将超过5万人。 规模之大在湖城还是首例。以打造湖城“城中小城”为目标。;;星汇半岛从07年12月24日开盘以来总共进行了三次推案。 第一次12月24日进行一期开盘总共推出四栋高层，总体量为588户，户型面积以80方左右的小户型功能房为主占总体量的65％。 第二次08年3月8日进行了一期的第二次推盘，共推出了三栋高层，总体量为180户，全部为120方以上的三房大户型。 第三次08年3月22日进行一期的第三次推盘，共推出三栋高层，总体量为160户，还是以大面积户型为主。;一次推盘;星汇半岛为以4180元/平方米低价入市，形成了一个购房热潮。在2，3月都有一个小幅度的价格拉升。但星汇是100万方的大盘，后续体量大，所以后期的价格走势以及推案情况值得关注。;3月2日，星汇半岛为了回馈客户，举行了一次面向500多位准业主的广州、深圳旅游大奖抽奖活动 。 活动现场气氛十分活跃。500多位准业主全部到场，当天25位幸运者诞生。;土地面积：净占地约137.25亩 总建面积：12余万平方米 容 积 率：1.31 绿 化 率：55％ 总 户 数：880户 物业类型：多层占主体外带花园洋房和少量的排屋，叠屋。 市场定位：打造湖城首例纯正低密度社区。;;罄水园主要是以多层和花园洋房为主，外带有少量的排屋和叠加。排屋的体量在20套左右，叠加在65套。;罄水园的开盘价格为4680元/平方米，低于目前湖城多层住宅市场均价5000元/平方米,（注：湖州当前多层住宅价格要高于小高层住宅）一定程度是受到星汇半岛低价开盘的影响。;产品品鉴会;活动内容;真情心愿卡抽奖现场;由于本类活动在湖城比较少见，客户反响比较良好，与会人员比较多。 专家的点评让客户更加了解罄水园楼盘的整体情况和发展前景。 真情心愿卡的抽奖活动给平乏的项目介绍活动增添了一点活力，也把活动推到了高潮阶段。 品鉴会现场开发商还限量发行VIP会员卡，本卡充值1万元在购房时可以抵房款2万。吸引不少准业主的目光。;罄水园在项目宣传上相对低调，前期主要以报纸等软文的形式，结合湖州电视台的《天天房产》节目进行客户蓄水。 DM直投是其前期蓄客的另一大推广途径，主要针对织里，南浔等私企比较集中的地区，效果比较明显。 在07年11月25日展示中心正式开放后，开始集中推广。SP活动主要有产品品鉴会、真情心愿卡抽奖活动等。 项目一期多层房源于07年12月月底项目一期开盘。 由此看来，项目从蓄水到集中推广再到开盘，各环节间隔才1-2个月，同时由于开盘期间样板房也没有及时推出，而且一期多层房源采用全部推向市场的策略，没有进行很好的销控，影响到价格的上升，同时影响到部分难销房源的顺利去化。 ;别墅土地供应有限，市场竞争平缓;在售别墅楼盘体量有限，市场缺口较大;整体房产市场平稳，受调控影响有限;08年四季度以公寓楼盘供应为主;土地市场;3;;湖州别墅代表楼盘客源调研;本案一期目标客户群特征;一期目标客户群定位;客户策略;3;本案项目地处湖州市西南区域，该区域整体定位成集现代化工业、商贸生活区域为一体的综合区域，但政府目前尚未提出开发最终时间表。 从区域规划来看，整个区域住宅用地为83.81公顷占整个区域23.5%的比例，未来区域住宅供应量将逐步上升。;板块比对;项目周边;交通条件;项目核心难题归结;从前期客户深度访谈中我们发现，客户对于板块的认同阻力主要集中在居家观念上，即西南板块为非传统意义上的居住区，心理及距离抗性较大，我们认为改变客户对于板块的心理抗性，主要通过两种途径和手段：;规划配套滞