鲁花滨海项目物业发展策略报告提案.pptVIP

杭州滨改项目窗外木饰 宁波天一的建筑外挂 7、会所特设的互动式景观商业项目构思 ·“大公馆”沙龙 ·“海语堂”小型图书吧 ·水娱中心 ·观海平台独有的户外SPA ·健身设施 ·在社区内或会所设立露天剧院 ·在船头上方特辟观海走廊和拍照点，对公众公开 ? 第二章、住宅部分产品建议 ? 1、总体： 贯穿“公馆”的细节执行。 楼王的名称“瞰海楼王”。 外聘国际级物业管理公司做顾问以确保品质。 ? 2、单体部分： ·外檐装饰——加设项目LOGO标识。 ·5号楼大堂——单独提高装修标准，接待前台、石材、吊灯、等候座椅等。 ·5号楼电梯轿厢加大。 ·5号楼每层电梯厅电梯门正对加设玄关台与摆花，墙壁上配画，以增加档次。 ·电梯美术馆——每部客梯内的名画展示，不妨碍日后改为广告栏。 ·阳台栏板——金属栏杆换为玻璃栏板。立面更简洁，户内视觉更通透。 ·每户门头除室号外，开发商赠送公馆匾一幅。例如张公馆、陈府等，根据业主需求选择定制。 富人区首先是富豪聚居。“富人区”一定不是杂居的，应该是纯粹的、具有很强的私秘性的。人以群分，富人区是明确的身份象征。他们有基本相同的价值取向和文化品位，财富是一种基本的生活状态而不是某种标榜身份的称谓，同样的爱好让他们选择相同的居所。 其次是完美的建筑。高品位、高品质的建筑设计、建筑风格、建设品质和居住文化进入了一个更高层次。 然后是绝版的环境。包括自然环境和人文环境二个方面。无敌海景、完善人文设施和文化积淀，富人区都有自己的标准和气质，它绝非简单的地域分隔。 ? 莅临烟台绝版景观地段，先天条件绝佳。地块的东北面的海韵广场公园；南面为正紧锣密鼓计划中的海底世界；而北面绵延排布着疗养院、国宾馆等重量级休闲旅游单位。 豪宅片区之内，本案占尽先天条件，享受奢侈资源，以优雅的外型、高品味的设计、丰富的包容性，和傲然雍容的态度提交一部比肩世界富人区的滨海湾区建筑作品。成为烟台住宅开发史具有划时代意义的住宅项目之一。 ? 我们的海湾物业要拔高定位到国际水准，就必须要与这些海湾的名字平起平坐，首先在气势上、定位诉求上达到真正的豪宅高度，以眼界和气度决胜未来。 “比肩世界”乃是本案的第一精神主旨。 第二章、项目USP核心理念设计 ? 一、消费群体心理： 他们是： 成功的企业、政府机关主导者 主导者包括民企老板，外企、国企负责人和政要部门领导。这一人群所涵盖的行业也较广，人群规模较大，是项目客户挖掘的一个重点。他们购买能力大，往往拥有多套住宅。根据烟台地产发展的周期来看，正值早期购房者的换屋高峰，所以如此地段的新产品，他们中较多会选择项目作为第一居所。 ? 外地投资购买人群 烟台作为发展中的滨海名城，对周边地区和东北等地的人群形成了向心力与吸引力，另外，近年来国内地产价格快速上涨，胶东价格上升仍有空间，唯一的滨海大道，绝版地块，增值潜力无须怀疑，投资群体、投资＋有限自住的外地群体相当巨大。甚至包括来自江浙、港台韩等地的外地投资购买群体。 ? 客户的构成： 主导型客户： ·换屋，多次置业，第二居所 来自企业主导者、公务员、其他行业领袖 ? 支撑型客户： ·换屋，二次置业，第一居所 支撑型客户群的置业目的以改善当前居住环境为主，住宅需求仍为第一居所。 ·投资，N次置业，不自用 边际型客户主要针对投资人群，他们会考虑上两类客户的反映，因为他们的租赁或转售对象将来自于上二类群体。 ? 他们的心理特征： 是品质的追求者、意见的主导者，尤为注重面子，但居住品牌文化意识还比较淡薄。所以高端住宅自成品牌的运作，以某种特定的口碑带领消费者生活态度的提升，较易获得目标人群对此的认可及其生活社交圈子共同的认可。 ? 我们需要从精神主线和产品文化主线上合力创建一个产品形象组合，来打动他们的心灵，满足他们的面子。 二、项目精神主线 主力诉求点：比肩世界 展开描述：珍稀产品，比肩世界的滨海名宅 1、专业概念上：来自域外设计，纯双拼斜板住宅，使其区别于一般板式、塔楼； 2、市场形象上：高端稀有，跳出烟台地域市场范畴而展望国际； 3、产品形象上：描述一种新的国际级社区，是借鉴世界著名滨海住宅生活特征而设计，具体表述为前文所述的10大产品卖点； 4、居住感受上：表现一种国际眼光的前瞻视野，它融生活性、景观性、功能性于一体。 三、项目产品文化主线 主力诉求点：公馆 我们在这里提出项目的产品描述词——公馆。 1、“公馆”形象—在当今时代，大宅阶层的私人领地别称，双拼住宅的鲜明私属感，公馆的传播效果和对受众的感染力绝对强大。 2、“公馆精神”形象——本案目标客户群体，新兴贵族阶层的文化提炼，其典型特点是：高收入、高品位、懂得享受生活，重视私属空间。 3、产品形象上：表现一种“高度私有”的居住尺度，独占270度以上视野、高车位比、