上海清园别墅三期房型设计建议-荒岛工作室.docVIP

九亭区域市场概况： 近年来，市区的土地变得越来越稀缺，所以房产开发由市区到郊区发生了梯度转移，开发也进入了前所未有的发展期，上海郊县房地产得到了前所未有的发展。被誉为上海西郊明珠的松江九亭，就是其中的典型代表。九亭镇位于上海西部，松江区的东北部，经济发达，交通便利，曾先后被评为全国首届投资环境百强镇、上海市十大标兵乡镇、文明乡镇等。90年代后期，九亭的房地产业日渐崛起，土地开发渐入佳境。至2000年，全镇社会总产值达4555亿元，引进内外资项目近百个，房产开发项目10余个，引进外资5000万美元，各项经济指标居全区前列。 跨入新世纪以来，九亭的房地产在上海楼市异军突起，倍受瞩目。尤其是随着市区地价、房价的水涨船高，处于消费基础层面的广大工薪族，开始将置业目光投向规划、配套、交通和环境皆优的这块热土。在九亭“落户”最早的新上海弄里人家可谓是抛向楼市的第一个“绣球”，一上市便在市场引起轰动。随后的奥林匹克花园更是以低价优质的全装修房震撼楼市，“好房好价”让消费者不能不对九亭刮目相看……九亭地区功能完善、设计一流的城市化发展规划，深受众多开发商的青睐。几年来，九亭每年都安排十件事关投资环境改善、基础设施完备、生活质量提高、镇区面貌改观的实事工程……为健康有序地开发好房地产，九亭专门成立了房地产管理委员会，以确保开发达到一流的城区规划水准。截止到2001年上半年，九亭已协议开发土地近万亩，房地产项目开发27个，已完成土地开发面积近4000亩，售房率达80％。仅2001年１—9月，房地产实际投资即达88721万元，且开发项目日趋丰富，销售总量不断刷新。 区域别墅市场及热销房型分析 本次调查取样主要是以周边在售竞争个案以及市场上较有代表性的产品为取样，见下图： 案 名 联体别墅 面积(M2) 独立别墅 面积(M2) 备 注 江南文化园 195―233.6 300-342 小面积联体已售罄，独栋别墅销售已近一半 丽茵别墅 无 264－308 三盛·颐景园 140―238 270－300 联排面积基本售罄， 独立别墅不多； 嘉富利花园 244－286 366－400 均价在4000元左右，面积设计在周边明显偏大； 新上海花园洋房 无 264－368 300平方米／幢的独立别墅已售罄，300平方米／幢以上的销售并不理想； ※康桥半岛花园 191－222 211－251 第四期均为210-250平方米／幢的小面积独立别墅； ※云间水庄 175－200 240－370 联体别墅与独立别墅的面积区别较大； 云顶别墅 无 240－330 每户均配有100多平方米的地下室，可供活动 ※为市场上较为代表性的个案 （一）．联体别墅 从图表中可以看出，联体别墅的面积主要在140－230平方米/幢之间，而更以小面积房型热销，这主要是受总价的影响。但这并不是说，联体别墅越小越好，在注重辅助功能设定的今天，不但要有居住的功能设计，也要有简单休闲的功能设计，所以，170－210平方米／幢的建筑成了平民式别墅消费的选择！ 结论：联体别墅的总价在75－100万之间，面积在170－210平方米之间。 （二）．独立式别墅 从图中分析，区域内独立式别墅面积主要分布在270－400平方米/幢之间，主要有以下几个现象： 区域内的别墅项目如江南文化园、三盛·颐景园、嘉富丽花园都是以联体、独立别墅混合型为主，为了区分楼盘内独立别墅与联体别墅，因而独立别墅的面积设计为300－400平方米／幢左右，特别是嘉富丽花园的独立别墅面积设计为366－400平方米／幢，其房型面积明显偏大； 与本案一、二期面积相似、价格相近的别墅项目有新上海花园洋房以及松江新桥地区的云间水庄，但其独立别墅面积均在300平方米／幢左右，从其去化率来看，300平方米／幢以下的独立别墅销售成为最拉动去化率的有利支撑点，其总价一般在150－200万元／幢之间，而300平方米／幢以上的独立别墅，由于房型面积的增大，总价相应提高，总价的上升，影响了其整体的去化率； 位于南汇地区的康桥半岛花园四期内庭式新泽西风情全部为独立式别墅，但面积控制在210－250平方米／幢之间，这在独立式别墅的房型设计中较为少见； 这主要是由于康桥半岛花园已开发至第四期，受价格逐步上涨的制约（一期均价3000元／平方米左右的联体别墅价格上升至四期的5000元／平方米左右的独立别墅价格），开发商将房型面积控制在210-250平方米／幢之间，因而其四期独立别墅的总价与前三期别墅的总价相近，市场抗性减小，销售业绩看好。 结论：（1）．周边地区的独立别墅的面积设计为270－400平方米／幢之间，但市场热销面积在250－300／幢平方米之间； （2）．面积并不是制约去化