苏州中瑞高级公寓项目可行性研究报告.docVIP

苏州中瑞高级公寓 项目可行性研究报告 苏州中瑞新世纪置业有限公司 二〇〇五年五月项目总论 项目基本情况 苏州中瑞高级公寓项目位于江苏省苏州工业园区星海街，用地性质为居住用地，项目地上总建筑面积为11500平方米，其中公寓建筑面积为9500平方米，配套商场建筑面积为2000平方米（以上建筑面积最终以政府实测面积为准）。地块范围为西至星海街，东至星汉街，南临加城大厦，北邻四季花园。苏州中瑞高级公寓项目由苏州中瑞新世纪置业有限公司向苏州工业园区建屋发展集团有限公司购得，总价为5405万元，包括土地价款和土建工程价款，园区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。 项目模式与合作方式 本项目由上海中富投资发展有限公司和上海长亮投资发展有限公司合资组建的苏州中瑞新世纪置业有限公司进行开发，项目的经营方式为高级公寓和商铺部分全部销售。 项目可行性报告的结论 本项目总投资为8284万元（含贷款利息），自有资金为4865万元，向银行借贷2500万元。经分析研究，本项目主要经济指标是： 建筑面积： 11,500 m2 其中：住宅面积 9,500 m2 商场面积 2,000 m2 土地面积： 4,928.66m2 销售收入： 12,700万元 总投资： 8,284万元 税前利润： 3,648万元 投资利润率： 29.5% 从市场趋势方面看，本项目的建设内容属适应市场发展的需要，业务前景看好； 从经济效益方面分析，本项目的投资规模合理，投资回收期较短，回报率高，所投资金由投资各方筹措，经济效益明显； 从社会效益方面分析，本项目将为苏州工业园区的开发作出贡献，符合当前经济发展的规划要求。 综上所述，本项目是可行的。 第一章 项目概况 1.1 项目名称：苏州中瑞高级公寓 1.2 项目位置 本项目位于苏州工业园区“加城花园”二期小区西北端，毗邻城市干道星海街，项目 南临加城大厦，北邻四季花园。 1.3 项目建筑规划情况 1.3.1 总体方案 本项目由一幢22层公寓大楼和一座二层商业中心所组成，总建筑面积为11500平方米。公寓建筑面积9500平方米，由167套一室户和一室一厅组成，其中一室户41套，建筑面积约32平方米，一室一厅126套，建筑面积约40平方米至72平方米；商业中心建筑面积2000平方米。本公寓按照高级公寓标准装饰配置，并引进具有鲜明特色的商业及服务业态，面向都市年轻白领族3 总体布局 利用项目位于园区中心地带之地理优势，在建筑平立面之布局让主体外型新颖突出，以增加建筑之吸引力和活力(详见附图一)。 公寓：整幢大楼之立面设计以高级涂料、面砖及铝合金装饰线条为主，以新颖的建筑手法，令大楼彰显时代特质。公寓楼规划为全装修，户型以单元房和一房一厅为主要特色，按照高级公寓标准装饰配置，配有功能齐全设施精良的会所随时为提供多种生活及商务服务。娱乐休闲的最佳去处第二章 市场分析 2．1 苏州小户型公寓发展历程 2．1．1 总体发展趋势 起步阶段 苏州的小户型公寓市场起步于2003年，第一个小户型公寓楼盘为吴中区东吴南路的“凯悦”，该楼盘由烂尾楼改建而成，当时开盘均价为4500元/平方米，主力面积为40平方米。凯悦在推出之初以小面积、精装修和低总价的优势迅速吸引了购房者的眼球，但由于其位置较偏，且小户型公寓式为新兴事物，不为苏州市场所了解，因而在开盘初期的一段时间销量并不好，只有一部分较具投资眼光的购房者进行购买，销量一般。 发展和繁荣阶段 2003年10月凯悦交房，购买者的出租情况较好，一般租金都可达2000元/月，购房者都获得了较理想的投资回报率。凯悦良好的示范效应增加了购房者的信心，同时人们对于小户型公寓概念的接受，使得市场上对于小户型公寓的需求日益旺盛，同时一些开发商开始意识到市场的需求和供应量的缺乏，开始开发小户型公寓楼盘；而当时苏州市场上存在大量的烂尾楼盘，为改建成小户型公寓提供了很好的楼盘来源。在这样的情况下，苏州的小户型公寓市场在2003年下半年进入了快速发展时期。在新区和石路地区陆续出现了大量的供应，如石路地区的时代晶华、富达·都市E站、赛风梦想家以及新区的狮山丽晶、狮山峰会等。供应量大增，购买情况乐观，甚至吸引了上海、浙江的投资客供销两旺的局面从2003年下半年一直持续到2004年下半年。 持续阶段 由2004年底始，苏州本地的投资者的对投资性住宅的购买能力已经开始下降，特别是由于部分精装修小户型楼盘在交房过程和交房后租赁上出现了一些问题，影响了小户型公