长春人民大街牡丹园房地产项目策划案.docVIP

人 民 大 街 牡 丹 园 项 目 策 划 报 告 长春恒信房地产顾问有限公司 2007年4月 目 录 一、区域性经济分析 1、长春市概况和经济发展基本状况 2、长春市房地产发展及市场基本状况 3、长春市房地产市场综合分析 4、市场调研部分 二、定位思路及策略 1、项目定位思路 2、项目形象定位 3、项目市场地位 三、产品开发策略 1、复合产品的特征描述 2、产品的优势分析 3、产品的劣势分析 四、本项目开发具体分析 1、影响本项目开发的因素 2、本项目市场定位描述 3、产品开发建议 4、项目SWOT分析 五、目标市场分析 1、社会购买分群分析 2、项目目标客户定位 六、产品功能定位 1、整体规划建议 2、外观设计建议 3、户型设计建议 4、配套设施建议 5、装修档次建议 6、物业管理建议 七、价格策略 1、定价原则 2、定价策略 3、本项目定价建议 八、销售策略 1、推广方式 2、销售队伍 3、战略伙伴 4、本案卖点提炼 5、营销推广策略建议 6、营销推广费用 7、削控策略 8、销售时机 一、区域性经济分析 1.1、长春市概况和经济发展基本状况 长春是全国15个中心城市之一，南北距离217.5千米，东西长227千米，总面积20565平方千米。总人口726万人。? 作为中国北方区域性中心城市之一，处于辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置，使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。? 2004年，全市实现地区生产总值1535亿元，按不变价格计算，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值168亿元，比上年增长8.0%；第二产业增加值742.9亿元，增长15.5%；第三产业增加值625亿元，增长13.0%。三次产业比重分别为11%:48.3%:40.7%。人均生产总值达到21285元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长12.6%1-8月份，房地产转让成交32865套;成交面积为327.2万平方米，同比增长20.9%；成交金额为62.7亿元,同比增长17.2%。其中：住宅成交30298套;成交面积为277.5万平方米，同比增长26.7%；成交金额为50.7亿元,同比增长31.1%。其显著特点是：增量房交易供求两旺,量、价大幅增长；而二手房成交量同比持平。长春市目前每年的增量房交易量约为400万左右平方米，加上每年完成的250万平方米的棚户区改造，市场容量达到600多万平方米，增加三分之一以上。250万平方米的额外需求量投入到年增长量400万平方米的长春房地产市场，首先会引起房价上涨，随后是房地产开发商的增量开发，对于长春这个经济不发达，房地产内需型城市来说，会出现这样一个结果，就是部分房产空置，而需要住房的被拆迁人却不一定能买到合适的房子。 2006年，长春市写字间市场供应持续增长，新开工与上市项目达到10余个，总建筑面积277568平方米，同比增长51.5%。项目简介：由长春誉亿达房地产开发公司开发建设，位于普阳街东北角，占地1.43公顷，总建筑面积44016平方米，由三座小高层组成，其中1#楼为住宅，2#楼、3#楼为办公楼。办公楼面积55.05—197平方米，销售起价为3380元/平方米，楼层差价为50元/平方米。在销售过程中开展“买房试驾”活动，根据购买单元价值不同，赠送不同档次的轿车。 项目点评：长融名都推出购楼赠车，确实在长春引起了一点震动，给沉闷的办公楼市场注入了一点生气，同时也提高了销售业绩，但局部的销售手段并不能改变市场的供求规律，长融名都在后来的市场销售中并没有取得理想的销售业绩。 长影阳光景都办公楼 项目简介：由长春华宇房地产开发公司投资开发的项目，地处红旗街与湖西路交汇处，项目办公楼总建筑面积6325.1平方米，面积从50-600平方米，销售起价为4800元/平方米，每增一层价格上涨100元/平方米，在营销手法上，也推出了购楼赠车的活动，同时推出了购楼赠装修的活动，但销售效果一般。 项目点评：地处红旗街商圈内，交通、商业配套比较完善，适合较小规模公司来此办公，其目标客户群体主要为欧亚科技城等一些IT业的经营公司，消化了一部分小面积的产品。 二 十一世 纪 国 际 商 务 总 部 项目简介： 由长春房地产开发有限公司开发，地处解放大路与亚泰大街交汇处，项目由一栋单体建筑组成，规划写字间527套，入市后市场反映比较冷淡。在写字间市场销售不畅的情况下，推出了欧洲商务套房147套，套房自带卫生间，厨房预留管道，面积在25