万科年上海市五街坊定位报告.pptVIP

2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 18街区别墅 25% 30% 35% 比例 小太阳 30-35岁 私营业主 小太阳、后小太阳 40-45岁 国企高管（供电局），政府官员 小太阳、后小太阳 40-45岁 陆家嘴银行高管 浦东，陆家嘴、张江、金桥等 家庭结构 年龄 客户类型 工作区域 联排主要成交客户类型 主要是从公寓改善到别墅，50%有2辆，以3口之家为主，一般不会带父母住，可能会在同一社区购买一套公寓2房或者1房给父母住。 大华对于他们是城市别墅，可以便捷地到达市中心，享受城市级别的配套。 对于面积段的需求为200㎡以下，希望有地下室或者露台等更多的附赠空间。 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 18街区别墅 次卧3.3*4.5 厨房3.2*2.8 6米 开间 160㎡ 带露台，面宽佳 主卧5.3*5 三层 南向双卧室，给凸窗，扩大空间感 次卧3*4.2 主卧3.3*4.5 二层 餐厅3.9*3.6 客厅6*4.2 一层 采光佳 70㎡ 地下室 160-180㎡联排户型 160㎡的户型满足了其客户的对空间的基本需求，同时给到充分的露台、地下室及主卧的面宽，对于客户而言性价比高。 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 11街区复式 低去化率产品——大华锦绣华城 复式 复式的面积在260㎡，在小高层中，在以小高层、高层公寓的社区社区中，单价1.3万，总价在300-360万，与联排的总价差距小。客户更愿意选择低18街区联排。 复式房型 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 11街区公寓 6% 1 18 110-120 51% 175 345 100-110 92% 130 142 90-100 84% 164 196 80-90 去化率 去化套数 套数 面积 大华锦绣华城二期二房去化情况 主力客户：在浦东工作的青年之家 抓住了购买婚房客户的2房的功能需求，控制面积在87㎡以下，给产品以方正通透的户型及尽可能多的附加值。 配套房 北 艾 路 入住 工程完毕 公园 09年推 07，08年推 配套房 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 开发节奏及规划思路 C品类的TH，3房 G3品类的2房 C品类的2，3房，复式 C品类的2，3房 品类选择 C品类的联排，150㎡3房去化较好 联排1.6-1.8万元/㎡ 公寓1.1万元/㎡ 联排160-230㎡ 公寓130，150，200㎡ 05-07年 18街区 G3的2房去化较好 目前均价1.1万元/㎡ 2房85-108㎡ 3房130㎡， 复式260㎡ 05-06年 11街区 C品类的3房去化较好 02年初3800元/㎡ 04年9月8000元/㎡ 2房95-105㎡50% 3房130㎡35% 02-04年 12，19街区 市场表现 价格 主力面积 时间 02年 T1 客户预计的C 04年 C 配套成熟 G 主力选择G3 G3 品类的2，3房 C品类的2，3房 C品类的联排 Top1品类的别墅 品类选择 受70/90政策影响 09年 14街区 高层公寓：2房80-90㎡， 3房110-120㎡ 电梯洋房：2房105㎡， 3房135㎡ 联排：180-200㎡ 商务别墅：250㎡ 独栋：300㎡ 07-09年 16、 17街区 主力面积 时间 2.3 典型项目研究 贴近公园24万㎡公园， 岛屿规划，别墅基本都依水而建，给每户充分的景观资源。 16万 1.3 16街区 规划 5万 0.8 17街区 建面 容积率 大华锦绣华城 开发节奏及规划思路 大华放弃了C品类的150-200㎡的平层公寓产品 给C以充分的环境的舒适性、G3以紧凑面积段，产品、客户、土地一一对应。 大华会成为宗地G3和C联排的竞争对手。 尚东国际 上南路 东明路 杨高南路 北三林板块 东三林板块 西三林板块 西三林北面，离市中心距离较近 地段 恒大建材市场 环境 目前无，家乐福，自建商业街包含餐饮，便利型购物 商业 纵向和横向道路正打通，6号线地铁站紧贴社区 交通 2.2 典型项目分析 尚东国际 项目概况 泛会所，内容齐全 会所 大面积草坪为主 景观 8层小高层，5层电梯洋房 产品形态 1.14 容积率 33万㎡，分三期开发，自建配套齐全 规模 是08年三林板块离市中心最近的项目。 项目在地铁站边，交通便利。 目前项目周边横纵道路还在打通，周边建材市场，小环境感觉杂乱。 项目规模大，配套齐全，容积率低 。 三期 二期 一期 政府交通、商业规划区 东明路 潜 在 规 划 区 绿化缓冲带 社区幼儿园 6号线高青路站 高青路 海阳路 高压走廊 2.2 典型项目分析 尚东国际 规划与产品