万科苏州金鸡湖地块项目营销推广提案中原.pptVIP

细分市场分析 宗地审视 规划研究 产品研究 核心优势预判 定位策略 行销推广规划 传播战略规划 LOGOVI 地块给我们很大信心 D、目标客户与竞争对手的区隔 核心竞争策略 第一阶段任务“造势计划” 第一阶段的主要客群来自对于“万科”品牌有感知力的人群和对于金鸡湖区域持有认同感的区域客户。因此，强调“万科 · 城市院落” 苏州新城市计划正式启动正是阶段主旨。而有关于项目的种种悬念将在这一阶段正式解读。因此，在项目正式亮相之前的一段时间，可以将这种“造城”悬念营造到最强，通过同时展开的媒体攻势在市场隆然出现。 第一阶段推广的核心节奏为 “蓄势——悬念——登场” 传播战略 战术解读：1、新闻媒体统筹造势计划 A、宏观—— 苏州城市发展趋势 任务：从宏观区域发展趋势角度，通过政府、规划专家、媒体等多角度诉求，形成舆论导向，明确“苏州发展趋势东移”“园区潜力无限”的区域发展优势； 内容：华东地区发展走向、苏浙沪区域发展走向；苏州地区发展趋势（路改、机场建设、湖规划）未来前景描述 传播战略 B、中观—— 金鸡湖发展趋势 任务：从区域发展趋势角度，通过政府、规划专家、资深媒体等多角 度诉求“金鸡湖东区域发展趋势”； 内容：湖区大的发展优势；湖区生态资源优势； 传播战略 战术解读：1、新闻媒体统筹造势计划 C、微观—— 万科·城市庭院规划解读 任务：从“万科·城市庭院” 规划以及 “万科”两个角度解读，同时阐明 产品发展脉络； 内容：万科·城市庭院规划理念解读； 万科品牌解读（发展目标、角色转变、实力体现）； 城市庭院概念解读（万科多年研究概念成果解读）； 传播战略 战术解读：1、新闻媒体统筹造势计划 A、《苏州经济布局变革，城市面临结构重组》 B、 《工业园，创造城市未来》 C、 《以人本精神为根，构画未来人居理想状态》 软性新闻主题拟定 传播战略 请留意，明天即刻到来！ ——万科新城市计划启动在即！ 战术解读：2、户外广告造势计划 户外广告： 传播战略 优秀的理念可以引领市场，但不足以形成竞争。 产品研究 联排别墅+带电梯的花园洋房（5~7层） 说明： 电梯洋房层数做5~7层，形成错落有致内部空间的形式。电梯洋房区域的容积率做到1.2，对拉升容积率起到积极作用。两种物业形式的组合容易确立项目整体的高端形象。 产品组合 100% 0.8 124600 合计 49% 0.6 61500 联排 所占比例（建面） 容积率 建筑面积 产品类型 4.5 1.2 5600 公建 46% 1.2 57500 花园洋房 49% 0.6 61500 联排 所占比例（建面） 容积率 建筑面积 产品类型 联排花园洋房各占一半，用足容积率 产品研究 产品研究 100% 665 　 合计 16.5% 110 150-160 四房两厅两卫 18.0% 120 140-150 三房两厅两卫（舒适型） 19.6% 130 130-140 三房两厅两卫 7.5% 50 95-115 两房两厅两卫 花园洋房 3.0% 20 300-320 五房两厅四卫 11.3% 75 265-275 四房两厅三卫（舒适型） 11.3% 75 245-255 四房两厅三卫 6.0% 40 215-225 三房两厅三卫（舒适型） 6.8% 45 205-215 三房两厅三卫 联排 比例（套数） 套数 面积（m2） 户型 产品类型 缩小房型面积差，丰富类型，扩大消费群 高单价提高形象，低总价降低置业门槛 产品研究 一层建筑平面，突出了和地下室的关系，通过下沉庭院提升地下室空间质量。 花园洋房产品领先点 ——有下沉庭院的地下室 竞争优势预判 7000 11000 8000 8000 9000 13000 15000 11000 8500 15000 8500 22500 9500 7000 5500 04-05年独栋别墅市场价格 10000 稀缺人文豪宅: 1.7-2.5万 一线大山水豪宅: 1.5-2万 山水景区独幢--------------- 近市中心交通便捷型: 0.8-1万 远市中心交通不便型: 0.5-0.7万 6500 11000 *所有精装修房价均回归为清水房价 10000 5000-5500 7500 5000 8300 7500 11000 5000 8500 8500 05年联排别墅市场价格 5700 5500 稀缺人文景区: 1.1万 非一线湖景区及近市区: 0.75-1万 远郊湖景区: 0.5-0.6万 7000 5500 2026 4320 2635 05-06年拍卖容积率