襄樊火车站项目九隆商场全案策划报告2.docVIP

湖北·襄樊 火车站项目策划报告之二 产品策划报告 呈：襄樊嘉恒房地产开发有限公司 由：上海弛张·知天行地产机构 河南知天行房地产营销策划有限公司 00五年九月项目概况 第二节 项目背景 第三节 项目SWOT分析 第二章 项目市场定位建议 第二节 定位依据 第三节 项目市场价值及价格定位分析 第四节 项目价格定位标准 第五节 设计规划重点 第六节 推广方式及手段和具体策划内容 第七节 目标客户定位分析 第八节 促销优惠活动 第一章 项目概况 第一节 项目概述 区位：项目（以下简称本案）位于襄樊中心区域火车站广场, 该地块两面临街，分别为中原路环岛及前进路。 19 亩，整体面积约 62000 ㎡，商业面积规划约 39000㎡，酒店面积约 15000 ㎡。 05 年 9 月 日前完成整体项目策划， 10 月 15 日动拆迁并完成现场正式售楼处及围墙工程，蓄水开始， 10 月 15 日开始主要广告推广， 11 月正式内部预定，年后正式开盘签约，将用 10 个月的时间把销售工作完成，同步招商工作完成，开业经营。 老商业街区特点 中低档市场区已成型 其它各业种业态沿街门脸房 各主要街区概述 襄樊交通枢纽及中心酒店聚集区 1、本案所处地段本身襄樊较早形成的老商业地块，主要以经营酒店餐饮，服装服饰，小商品日用百货，床上用品及家纺，水果茶叶批零，是襄樊较早、较大、较繁华的一个街区；但历经时代的变迁，人流量出现明显下降、交通状况及市容状况较差, 各市场经营状况参差不齐。 本案的一条大街为前进路，以中心环岛为界，向西以军翔市场、白鹤市场、前进市场、新华市场为主的各类市场一字排开，形成了襄樊主要的一个中低档市场聚集区，现在随着襄樊商业区域的转移与分散，各大市场硬件环境的老化，各个市场在经营品种上的重叠与重复, 同质化的竞争使得各市场均处在吃不饱的状况。, 其余各个市场的营业额及人流量均出现了下降。 , 基本上没有商业氛围, 对火车站商圈影响较小。 2、更重要的是本案是襄樊亘古不变的交通及客货运枢纽，及外来人员门户, 加之在商圈中有多所学校、居民建筑、银行、行政等设施。, 是本案经营定位上最大的思考。 4、开发商知名度和美誉度在本地较低，无操作大盘、大手笔、大投资的历史记录, 如何取信于社会和购房者是本案的另一关键。, 帝王广场及拉美步行街近 10 个亿的销售额，无疑是个巨大的吸款机，商业地产的投资客出现了较大分流，如何在竞争激烈的商业地产大战中，吸引投资者的参与, 这是本案面临的最大挑战。 第三节 项目SWOT分析 一、项目优劣势分析 1、地理位置优势： , 前进路、中原路贯通城市交通网络。 200 多米，较适合开发商业地产, 该区域大型综合商业地产供应量较少，在有开发潜力和升值的地段还是有较高的投资性。 2、地理位置劣势： 3、交通条件优势： 13 米，兼顾人车分流的先进概念，停车位充足，具备大型商业地产的交通需求。 4、交通条件劣势： 5、周边环境优势： 6、周边环境劣势： 7、产品方面 优势： 一栋 26 层酒店高层加上五层商业裙房的设定通过包装，可利用综合优势进行推广，容易增加附加值提升品质。 本案较之目前市场不断推出的商业地产大盘，规模不是很大，且商铺与酒店结合的形式在襄樊市场不是第一次尝试（格林威治），所以喜忧参半。 配套 优势： 本案的配套设施较为完备，为整个项目的成功运做起到一定的影响作用。且周边的酒店、饭店、量贩店、医