汉华国际广场住宅产品户型面积及相关建议.pptVIP

“漢華國際廣場” 住宅產品戶型面積及相關建議 一、淮南房地产市场概括 2007年房地产开发投资继续快速增长。随着旧城改造步伐的加快，全年完成房地产开发投资30.9亿元，比上年增长31.7%；房屋施工面积415.7万平方米，减少1.7%；其中住宅376.2万平方米，减少4.5%。房屋竣工面积192.5万平方米，增长32.5%，其中住宅185.9万平方米，增长36.8%。全年商品房销售面积104万平方米，增长74.7%；其中住宅销售99.2万平方米，增长83.8%；房屋空置面积28.7万平方米，增长99.8% 2008年全年房地产开发投资37亿元，比上年增长19.5%。房屋施工面积449.2万平方米，增长8.1%；其中住宅380.5万平方米，增长1.1%。房屋竣工面积160万平方米，减少17.1%；其中住宅135.5万平方米，减少27.1%。全年商品房销售面积125.4万平方米，增长20.5%；其中住宅销售118.5万平方米，增长19.4%。商品房销售额35.4亿元，增长35.4%。房屋空置面积43万平方米，增长50.4%。 2009年1--6月累计销售面积为67.44万平方米，增长11.95%，速幅比上月提高9.06个百分点，比一季度提高40.59个百分点，其中期房的销售比重上升13.94个百分点。销售量增长促使商品房空置面积有所减少，6月末全市空置面积为40.21万平方米，同比增55.67%，增幅比5月末回落84.1个百分点。 2008年据公安户籍统计，年末全市总人口为240.9万人。其中非农业人口113万人，农业人口127.9万人。 根据以上数据可以看出来: 1、淮南的消费市场稳步提升在100万平方米左右,截止2008年年底,开发量基本平稳. 2、商品房空置从07年开始显现,从07年房屋的空置将近三十万平方米到08年的空置达到四十三万平方米,这说明市场的消化能力出现了问题. 3、在市场消化稳定的情况下如果09年下半年大面积的增加开发量的话,势必会导致楼盘滞销. 4、2007年房屋施工面积415.7万平方米，房屋竣工面积192.5万平方米，2008年房屋施工面积449.2万平方米，房屋竣工面积160万平方米,两年累计施工864万平方米,累计竣工352平方米,两年累计的施工面积500多万平方米一旦集中上市，加上2009年或者2010年的开发量,市场肯定难以接受. 另外：淮南是一个以矿为龙头的工矿型城市，根据相关资料显示淮南矿业公司有八万左右的职工，矿上的自建房对淮南市场肯定会造成不小的冲击。 二、市场调研及户型面积建议 1、个案详调 ﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡ 2、官方数据统计2008年销售排名： 从市场情况可以发现，市场还处于初级阶段，对投资的意愿和知识还很单薄，对投资类的产品认知度不高，对新产品如酒店式公寓，SOHO，小面积住宅等客户没有感性认识，市场接受度上有一定的风险，建议在新产品的产品比例上不应过大，购买多是以自用型为主，在产品设计上应尽量考虑住宅的成套性。 从成交两上来看110平方米以上的的占30%左右，假如以均价2500元/[平方米来计算，我们的主力户型75平方两房（总价18.7万）、95平方三房（总价23.7万），从调查情况可以看出市中心的价格在3500左右，两房面积在85左右（总价29.7万）三房面积在110左右（总价38.5万），本案一套房子+10万左右的车=市区的一套房子，对于销售来将是有非常大的帮助的。 本案的产品是以中档产品为主，配合少量高档豪宅（顶层），组成的小区，下面我们从消费的源头来分析面积的需求 本案的消费群体主要有： 1、政府即将搬迁到山南新区，公务员买房是的主要客源之一，因为距离单位近上班方便（推荐面积95平方米） 2、企业事业单位的员工；随着政府的搬迁一些企事单位也会随之搬迁，（推荐面积95平方米） 3、当地老百姓：随着南山新区的建设原来在南山新区的老百姓土地被政府征用了，在农村一般本土乡情比较浓，他们不愿意离开自己的的家乡（推荐面积75平方米） 4、市里面的穷人：这些人收入一般，自己的收入难以支撑市区的房价，市区商品房均价在3500元平方米左右，按照现在市区两房在85平方米来计算总价将近30万，而在本案同样两房均价假设2500元/平方米，面积75平方米，总价在18万，两者对比优势就显示出来了（推荐面积75平方米） 5、赶潮流、享受的人群：工作累了找个地方休假，本案东面紧靠风景区（推荐面积40—50平方米）