49004伟业北京五棵松项目市场调研报告二.docVIP

目 录 一 市场调研区域界定 1 1 界定目的 1 2 界定原则 1 3 商圈构成、顾客来源 2 4 商圈的确定方法 2 4-1零售吸引力法则（又称雷利法则） 3 4-2消费力确定商圈 4 5调研对象确定 6 5-1区域静止样本对象 6 5-2区域动态样本对象 7 二 区域市场环境总体研究 12 1区域人口状况 12 1-1 人口总量 12 1-2 性别构成 13 1-3 年龄结构 13 1-4 教育水平 14 1-5 职业构成 15 1-6 收入水平 16 1-7 人口消费力 17 1-8 未来人口趋势 18 1-9 小结 18 2 区域交通环境分析 19 2-1 交通环境现状 19 2-2 交通道路分析 21 2-3 交通设施分析 22 2-4 区域人流动向 25 2-5 通行状况 26 2-6 未来交通规划 27 2-7 区域交通总结 28 3 项目周边人流、车流分析 28 3-1 研究目的 28 3-2 人流量统计 29 3-3 车流量分析 31 3-4 人、车流量与租金的关系 34 3-5人流量带给本项目的潜在收益 35 4 区域配套设施研究 37 4-1 医院 37 4-2 航天产业 37 4-3 教育产业 38 4-4 国家军政机关 39 三 区域地产市场研究 40 1总体概况 40 2住宅类物业 41 2-1供应总量 41 2-2分布特点 44 2-3价格水平、档次 46 2-4目标客户 49 2-5销售率、入住率 50 2-6未来发展趋势 52 2-7小结 53 3 办公类物业 54 3-1 供应总量 54 3-2 分布特点 57 3-3 价格、档次 59 3-4 入住群体 61 3-5 入住率 62 3-6 未来放量 63 3-7 小结 63 4酒店类物业 64 4-1研究目的 64 4-2供应量 64 4-3分布特点 66 4-4价格、档次 67 4-5入驻率 69 4-6入住群体 71 4-7未来发展趋势 72 4-8小结 73 5区域房地产市场总结 74 一 市场调研区域界定 1 界定目的 商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。 2 界定原则 对于商业物业项目市场区域的界定，应遵循如下原则： 充分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围； 以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准； 在结合商业物业商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业物业有效交通动线，并以此作为商业物业市场区域界定的基本标准。 3 商圈构成、顾客来源 商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。 次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。 真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。 4 商圈的确定方法 商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。 4-1零售吸引力法则（又称雷利法则） DR=DA/（1+√PB/PA） 其中DY表示商圈辐射半径，DA表示两个商圈距离，PA