《清远恒远兆业项目定位策划报告》.ppt

住宅的发展过程 国内二线城市商业业态发展特点 项目推广名建议 恒远·香榭丽舍 ——“香榭丽”，与巴黎著名的香榭里谐音，有高贵华丽之意，体现项目的高端和尊贵。 ——“舍”，给人一种遐想的空间，拥有一种美好的向往。 ——“香榭丽舍”整体给人高贵感觉，符合项目的高档气质，且具有易记的特点。 建议二 国际公馆 清城世家 尚城 冠城一号 城市经典 域锦崇城 玫瑰园 棕榈泉名庭 名称 尊贵感 都市感 贵族印象 命名方向 项目推广名建议 其它推广名建议 命名原则：1、朗朗上口，易记 2、体现项目营销力 [一期的价格实现] 市场比较法—— 选择2004年度高度相关楼盘价格比准得出： 本项目静态比准价为：2747元/m2 2655元/m2 10% 2300元/m2 和富广场 10% 15% 20% 20% 25% 权重 2411元/ m2 2100元/m2 丽清花园 2830元/m2 2500元/m2 聚龙苑 竞争超越 2810元/m2 2500元/m2 海逸华庭 2574元/m2 2300元/m2 金海湾 2955元/m2 2700元/m2 金碧湾 竞争同盟 比准价 参考均价 比准项目 竞争关系 详见附件《楼盘打分表》 住宅价格定位 [一期的价格实现] 2005年项目推出市场 动态均价预估：2884-3022元/m2 均价实现的前提—— 产品+概念的成功打造 威胁：客户认知与项目实际价值错位 目标均价＝ 市场比准价×（1+产品综合溢价系数） 产品＋概念 5％—10％的溢价空间 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位 名流府邸 · 鉴证都市生活 核心客户 －私营业主 －政府公务员 重要客户 －当地原住民 －市内白领 －本地企业白领 产品类型 以三房、四房为主，辅以少量两房和复式 住宅价格 [2884 ,3022]元/m2 住宅定位 ②成为项目增值举措 ③具有展示价值 ①利润的重要来源 商业对项目的意义 商业定位 地块商业价值研究 赢之城大型购物中心 丽晶购物广场 商业定位 光明北路沿线 临街线约225米 人民路沿线 临街线约235米 临街商业价值研究 商业价值：人民路沿线光明北路沿线 人流导引 商业定位 方案一 双层临街独立街铺 双层临街独立街铺(局部三、四层） 4 170000 42600 综合 / 18.3：1 7.9：1 住宅与商业 比例 1.1 8800 4400 商业 4.2 161200 34750 住宅 容积率 建筑面积（㎡） 占地面积（㎡） 用地性质 商业定位 方案一 方案一指标测算 未能充分体现项目商业价值，过于保守 注：商业铺面进深10米，沿街线按440米计 商业定位 方案二 双层临街独立街铺 双层临街双向独立街铺(局部三、四层） 商业内街 单层商业裙楼 4 170000 42600 综合 —— 9.8：1 4.4：1 住宅与商业 比例 2 15700 7850 商业 4.44 154300 34750 住宅 容积率 建筑面积 （㎡） 占地面积 （㎡） 用地性质 商业定位 方案二 方案二指标测算 充分挖掘了项目的商业价值，使得商业面积最大化，更有利于实现项目价值最大化 注：商业铺面进深10米，内街过道宽5米，沿街线按440米计 商业定位 欧式风情商业内街 核心交汇中心 人流牵引主要模块 标志物 双层临街独立街铺(局部三、四层） 街铺销售 单层商业裙楼 商业街销售 双层临街独立街铺 街 铺 销 售 项目商业的全价值分析 利润来源＋项目增值举措（商业街销售） ★★ —— ★ —— 小区内街 利润来源＋项目增值举措（居家超市） ★★★ ★★ ★★★ ★ 政府宿舍南 利润来源 （街铺销售） ★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ 光明北路 利润来源 （街铺销售） ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ 人民路沿线 商业价值的合理体现 销售指数 车流价值 人流价值 昭示性 价值 实现街铺最大化，营造高档次的特色商业街吸引人流 商业服务区间研究 关于商业部分定位 步行15分钟内 15分钟车程 半小时车程 辐射半径 居住人口5000以上 5万以上 50万以上 日人流量 1800-9000 9000-36000 36000-180000 规模（㎡） 邻里性商业区 社区性商业区 区域性商