[7-061] 戴德梁行2007年深圳市滢水地产民乐项目前期策划报告.pptVIP

报告结构图 “EPSET”分析之——经济环境（Economic） 龙华镇位于深圳市中北部，与福田仅一关之隔，离福田中心区仅仅9公里，进出深圳极为便捷，全镇面积98平方公里，其中二线拓展区面积19.385平方公里，辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会。全镇已建成了长达 130 多公里的现代城市道路网络和60多条公交线路。 凭借优越的区位优势，龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。龙华镇定位为深圳次中心区规划，决定了其未来发展潜力巨大。其中，二线拓展区被定位为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。是目前深圳最大的政府预留用地。 “EPSET”分析之——经济环境（Economic） “EPSET”分析之——经济环境（Economic） “EPSET”分析之——政策环境(Political） 从以上政策颁布时机来看,政府对市场的调控不会松懈下来。 后期在税收、金融、土地供应、市场管理上仍存在新一轮政策调控的空间。 热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。 “EPSET”分析之——政策环境(Political） 清同治（1862年一1874年）年间，梅县、东莞等地客家移民迁徙于兹，成立龙胜堂，并发起建墟，之后逐渐繁华起来，龙华因此而得名。 龙华行政建制始于民国时期，历经变更。在战争年代，成为东江纵队的根据地之一，为革命做出过重要贡献。1986年10月撤区设镇，隶属深圳市宝安县管瞎。1993年，宝安县撤县分设宝安、龙岗两区，龙华镇辖属宝安区，开始步入农村城市化发展的进程。 “EPSET”分析之——政策环境(Political） “EPSET”分析之——政策环境(Political） “EPSET”分析之——政策环境(Political） 人均GDP与房地产发展阶段的关系 恩格尔系数水平与仅处于低端小康水平的住房支出比不协调，居民在住房方面的支出具有提升空间 恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展； 深圳市2006年恩格尔系数为33.3%，当地人生活水平达到富裕型阶段； 这表明在生活水平日益提高的深圳，住房支出应进一步提高使之与恩格尔系数协调，深圳市住房支出有上涨空间。 经济高速发展和强大的行业支撑，成为深圳房地产快速发展的内在动因 国民经济实现平稳快速健康发展，经济运行质量提高，总体上实现速度与效益的提升 社会固定资产投资额平稳增长 基建投资加快，经济发展后劲增强 人均收入持续增长的强势背景下，激活了居民消费升级，住房已成消费热点。 (数据来源:深圳市统计局) 商品房批准预售面积逐年低于商品房销售面积，呈下降趋势，空置房不断消化 2006年，在一系列的宏观调控政策作用下,房地产开发节奏放慢,住房消费及投资需求明显下降,年度销售规模下降较大 商品房批准预售面积累计为807.27万平方米，同比下降9.56%，其中住宅批准预售面积694.57万平方米，同比下降5.43%。 商品房销售面积累计797.65万平方米，同比减18.66%。其中，住宅销售面积705.82万平方米，同比减少21.37%占商品房销售面积的比重为88.49%，仍旧位居各类物业的销售面积之首。 (数据来源:深圳市统计局) 住宅市场区域结构变化明显，特区外置业已成主流,宝安区成交居于首位  2006年,特区外商品住宅销售面积436.1万平米,占深圳市销售总面积的61.79%,同比增长11.79%,特区外置业已居深圳市主导地位. 其中宝安商品住宅销售面积243.23万平米,占深圳市销售总面积的34.46%,居各区之首. 住宅市场区域结构变化明显，特区外置业已成主流,宝安区成交居于首位  2007年一季度深圳市共成交商品住宅15513套,其中宝安成交4967套,占整体的32%,位居首位,龙岗成交4372套,占整体的28%,以上两区占总成交60%的比例. 深圳房地产业的热点区域从城市核心区向外延伸，外扩化发展是必然的趋势. 商品房新开工面积下降幅度较大，未来供应规模受到影响，供需关系仍然紧张． 06年全市累计完成房地产开发投资462.09亿元，同比上升10.43%。 商品房施工面积累计3122.1万平方米，同比减少8.23%；新开工面积为798.12万平米，同比减少30.74%。 商品房空置面积为185.41万平方米，同比增加10.16%，其中住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58%。 (数据来源:深圳市房地产研究中心) 房价大幅上涨成为关注热点，政府加