[7-023] 戴德梁行2005年浙江天台天都花园项目市场研究报告.pptVIP

浙江萧峰实业天台分公司天都花园项目市场研究报告 2001年—2004年天台县商住用途土地供应量分别为51.4、977.8、115和933.9亩.2004年城区出让土地约合688亩,其中住宅用地(包括商住)约为619亩。2005年1—6月,天台县共出让土地153亩,其中城区出让土地为145亩.2004年的大量供地,使得开发商手地的存量土地大量增加,同时受宏观政策的影响，土地整体供应量就明显减少，后续的物业供应也将受到影响。 2002年土地供应为历年之最,土地成交价较2001年下降了11.5万元/亩,之后土地价格一路飙升,2003年上涨了49%.2004年又在2003年的基础上上涨了15.7%,随着政府加大和引导中低收入者商品房的供应以及市中心土地供应的减少,未来土地的价格涨幅将更加平稳, 2004年天台县竣工商品房约150000平方米,销售面积约为101763平方米，其竣工面积与销售面积之比为1.47，已明显出现供大于求.预计未来几年市场仍将呈现供大于求的市场状况，从近期来看两者之比有可能进一步加大。市场竞争将趋激烈.因此产品的差异化和品质化将成为市场竞争的策略重点。 产品定位 计划购房期限 购买目的 选择两年之后购房的比例较高，而一年内也将会出现一个购房高峰。 购买目的基本上以自住为主，兼顾投资升值的目标客户也有一定的比例。 购房者消费需求分析—期限目的 back 购房者消费需求分析—购房区域 在选择购房意向区域时中心老城区的比例较高，达到了67% 67% back 专项调查表明有26%的消费者在天台购房最看重的是生态环境好。 而交通便利以及良好的商业和公共配套设施则成为置业原因中仅次于生态环境的第二大重要因素，而只有10%的消费者把房价合适作为置业的首要原因。 购房者消费需求分析—置业原因 back 小高层、多层较受消费者青睐 消费者主要承付能力为30—60万元/套 购房者消费需求分析—物业类型承付总价 back 购房者消费需求分析—房型面积 目标客户在希望购房的面积选择上主要集中在120-150平米，其中 121-130及130-150平米所占的比例基本相当，分别达到了21%和20% 选择二房的面积主要集中在80-110平米，占了53.8%。 选择三房的面积主要集中在120-130平米，占了60%。 选择四房的面积主要集中在130-150平米，占了64%。 back 购房者消费需求分析—物业类型承付总价 … … … 60万以上 43% 19% 13% 45-60万 17% 37% 21% 30-45万 0% 20% 80% 30万以下 高层 小高层 多层 主要承付能力为45万元以下/套的消费者所偏好的物业类型以多层为最多、随着总价的上升，多层的选择比例逐步下降。 back 购房者消费需求分析—交付标准 菜单装修＋全装修＋初装修＝35％。 毛坯房交付仍为主流，但对装修物业还是有一定的需求。 back 根据调查中客户的反馈，24 小时便利店、银行ATM、快 餐店、终点保姆服务等都是 亟需项目。 购房者消费需求分析—配套设施 16% 邮局 26% 孩童接送 24% 小区巴士 30% 水电煤代收 32% 终点保姆服务 34% 快餐店 22% 美容美发院 44% 银行ATM 58% 24小时便利店 28% 自助式洗衣店 back 24% 老年活动中心 46% 游泳池 34% 图书馆 26% 乒乓球房 22% 羽毛球场 22% 咖啡屋 40% 儿童游乐场 12% 网吧 60% 健身房 14% 网球场 健身房、游泳池、儿童游乐场均为住户需要的项目。 10% 家电远程控制 22% 小区配置IC卡 26% 紧急求救系统 16% 电子防火 24% 自动三秒抄送 20% 中央空调 52% 可视门铃 34% 防煤气泄漏 58% 太阳能利用 12% 中水系统 30% 净水系统 太阳能利用和可视门铃的或选比例较高 购房者消费需求分析—配套设施 back SWOT分析——劣势 Weakness 劣 势 项目整体量较大，开发周期长。小区外的景观优势不明显。 体量过大 解 决 方 案 居住气氛缺乏 现区域大配套不完善，人气不够旺。 竭力打造社区的均好性，以产品品质取胜； 在设计和营销上添补市场空白点，引领市场需求。 引进符合小区自用的配套，聚集人气； 利用营销手法规避市场竞争风险。 SWOT分析——机会 Opportunity 机会点一： 天台宏观经济的持续向好，房地产市场的稳健发展，都为本项目的成功销售奠定坚实的基础。 机会点二： 天台目前尚无大型的类型统一的居住小区，有望集中同等的消费层次。 机会点三： 项目周边的交通规划很便利，有望成为天台兼顾投资和