［精］《商联智胜郑州市东103亩住宅项目策划报告》.doc

商联智胜郑州市东103亩住宅项目策划报告 目 录 一、项目地块概况 1、项目地块区位环境 2、周边环境分析 二、项目市场环境分析 1、郑州概况 2、郑州市人口状况 3、郑州宏观经济 4、城市区域规划概况对项目的影响 5、 2006年上半年主要房地产宏观政策对本项目的影响 三、房地产市场情况调查 1、郑州总体房地产情况 2、05年郑州房地产市场总结 3、06年上半年郑州情况分析 4、郑东新区分析 5、市场调查个案分析 四、消费者调查分析1、此次调查样本的基本情况2、调查数据分析 五、本项目分析及定位 1、本项目swot分析 2、本项目整体定位 3、项目物业发展建议 4、配套及关键内部经济数据 5、规划分期建议 6、销售分期建议 项目地块概况 项目地块区位环境 项目位于郑东新区商住物流区内（金水路以南），东临农业东路（太行路），西靠七路河，北面与未来市政规划的文化中心广场相依。 项目从整体上看被中央大道划分为两个相对独立的区域。北边地块（地块一）从整体上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路围合而成。南边地块（地块五）从整体上看呈平行四边形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、崂山路围合而成。 基本经济技术指标： 地块1 地块5-1 地块5-2 总建筑面积（亩） 103 容积率 2.5 2.5 2 用地性质 综合 综合 居住 建筑高度（米） 50 50 35 建筑密度 30％ 30％ 25％ 绿地率 35％ 35％ 40％ 周边环境分析 2.1目前地块所处的区域正在大规模开发建设阶段。 2.2项目周围政府已经规划完毕，在政府的控制下已经有步骤地开发建设，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。 2.3交通方面，项目地块交通便利发达，中央大道和农业东路贯穿东西南北，且项目离金水东路约1公里，距离郑汴路约500米，距离规划中的郑州四站一体新客站仅2.5公里，距离新107国道约4公里，到CBD仅需3分钟车程，到中心城区约10分钟车程。 项目从整体上被中央大道和崂山路分为两部分。其中地块一所临道路为中央大道、太行路和七里河；地块二所临道路围合为平行四边形。农业东路（太行路）为双向八车道，中央大道为双向八车道，路面状况良好，环境优美。 2.4周边商贸配套：五洲陶瓷精品城、郑东建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大卖场、郑州国际窗帘布艺城、管城中医院、澳柯玛物流中心、麦德龙 2.5 目前，项目周边土地已经被大规模的开发，有的甚至已经接近尾声。从周边项目的销售状况来看，比较喜人。 2.6 周边的配套极其落后。虽然政府已经规划出在项目周边修建公园、绿地、学校、医院、事业单位等公共机构，但目前开发进度滞后，已经跟不上房地产开发的速度。 项目市场环境分析 1、郑州概况 郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112° 42 -- 114° 14 ，北纬34° 16 - 34° 58 ，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。 郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4° C 。7月最热，平均27.3°C ；1月最冷,平均0.2°C ；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。 郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2005年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里；2005年末全市总人口 716万人，其中城镇人口424.1万人，乡村人口297.1万人。非农业人口257.6万人。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。 郑州是一座古老的城市。早在3500年前，这里就是商王朝的重要都邑。郑州历史悠久，是中华民族的发祥地之一，孕育了中华民族及其光辉灿烂的文化。悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在郑州周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，中华人文始祖黄帝，著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等