宁波均胜科技园区项目写字楼提案-105.pptVIP

均胜集团品牌力作 打造东部商务航母 　 —— 均胜科技园区项目提案;我们的企图：　　　　 ● 成为市场领航者　　　　 ● 引领商务世界观　　　　·● 打造品牌代表作　　　　·● 利润与品牌共赢;项目血统;一、办公楼的“血统论”; 办公楼对于区位、环境、配套的要求与入驻行业性质密切相关,而高档办公楼对于这三者的要求更高.; ;本案“血统”之区位;本案“血统”之环境;商业配套：三江购物俱乐部，好美佳家居市场 金融配套：光大银行，农业银行，中国银行，上海浦发银行，建设银行。 配套酒店：新宇商务酒店（准四星），欧宝大酒店（四星），洲际酒店 （白金五星，规划中）。 商务：科创大厦，科技园区CBD（规划中），宁波市研发园区（规划中） 行政配套：科技园区管委会（规划中）。;小结;二、市场论证(市场环境、竞争环境);市 场 环 境;历年消化平稳，刚性需求不明显 宁波办公楼消化量比较稳定，每年保持在20万平方米左右 ，且刚性需求并不明显。 供大于求，竞争激烈 2005年供应量67万平方米，消化量约20万平方米，供需比约为3：1，明显供大于求，市场竞争异常激烈。;生态化办公初现端倪 宁波作为外向型经济的代表城市，企业普遍有较强的商务世界观，理解大型企业对于生态办公的要求。因此在激烈的市场竞争中，以新城国际，上东国际等生态化办公突出重围，成为办公楼市场的黑马。 产品配置大幅度提升 新推的办公楼中，无论是车位配比，得房率，电梯配置，以及建筑形态都与以往写字楼有较大提高。;供应量激增，东部南部集中放量 根据已经推出的土地计算，市区可预测的写字楼供应量200平方米以上 ，世纪大道以东区域的商务楼供应量约为70万平方米，其中科技园区的供应量近33万平方米.另外还有38.8公顷的南部商务区的推出。 高端办公楼大量涌现，同质化严重 拥有超百米高层，5A智能化，区位交通，生态办公等元素的甲级办公楼大量涌现，同质化不可避免。;销售周期拉长，进入现房销售时代 由于供需严重失衡，同质化严重，市场竞争进一步加剧，导致办公楼销售周期普遍拉长，进入现房销售时代。 低密度、纯粹型办公楼依旧稀缺 在推出的办公性质的土地中，大部分容积率较高，尤其是世纪大道以东的办公用地平均容积率达到4.6，百米以上高层有8幢 低密度办公如交通房产的新芝写字楼在方案阶段已经被预定一空了.;小结： 在供需失衡且同质化严重的市场中，价格战不可避免，竞争力不强的产品必定会成为市场竞争的牺牲品！ 本案采用 “红海”战略还是“蓝海”战略？ 毫无疑问，采用“蓝海”战略，可以避开市场竞争，所以，走差异化路线是本案的唯一出路。;竞 争 环 境; 本案面临的竞争主要是南部商务区的间接竞争和区域市场与东部新城的直接竞争.;间接竞争（南部商务区）;南部商务区优势：;竞争分析; 本项目位于科技园区，从近期看将受到科技园区内写字楼项目的竞争，从远期看将受到科技园区与东部新城中央商务区的双重竞争。;近期竞争个案;远期竞争个案;结论：无论是近期还是远期，本案都面临着激烈的市场竞争，并且 随着时间的推移，竞争愈加激烈，我们怎么办？？？？？;我们的机会点： 宁波办公楼同质化严重，缺乏个性化。 宁波低密度办公的缺乏。 本项目2.1的相对低容积率，具有不可替代性。;三、消 费 研 究; 企业在发展的过程中要经历不同的阶段，每个阶段对办公楼的需求都有所不同： 创业型 主要以租赁小面积办公楼为主，面积50-300平方米之间，由于资金紧张，对写字楼的档次要求不高，但是对地段和配套的依赖性较大。 成长型： 企业快速成长导致资金链较紧，但是对办公形象有一定的要求，他们经常会在市中心办公楼半层或者整层租赁。;稳定型 企业逐渐走上轨道，资金链相对宽松，形象与品牌的建设在企业今后的运营中起重要作用，购买有档次的办公楼成为他们的主要需求。 成熟型 企业经过长期发展已经拥有较高的知名度与品牌价值，他们往往选择自建企业园区或者将总部基地搬迁至更高级别的城市来体现企业形象。;我们的客户在哪儿？;他们是什么行业的？;智力型：广告创意，房产策划，装潢设计等行业为主，这些公司需要优美独立的环境，激发员工的创造力，加强创作成果的保密性。 其他类型：国内外大型企业驻宁波办事处，这些公司对办公环境的要求\品位以及对公司品牌形象的立的要求都较高。 ;客户构