恒鑫大厦惠湾片区写字楼市场综述.ppt

经济构成 发展现状 惠州各辖区的税收结构中，大亚湾贡献最多，占比达到54.6% 经济结构三大马车 市场特点：总体呈现区域化分布，也有个别零散分布 办公市场现状 区域特征 * 专业 专一 专注 * 专业 专一 专注 专业 专一 专注 专 业 专 一 专 注 深圳市招商置业顾问有限公司 惠湾片区 写字楼市场综述 大亚湾经济发展 数据来源：2011年大亚湾开发区统计数据 大亚湾开发区的第二产业占绝对比重达到88.9%，第二产业中的工业占整个经济的86%，是名符其实工业主导的经济技术开发区 发展现状 1 2 3 4 经济发展渐入佳境 石化工业区建设快速推进 汽车零部件及电子信息产业 形势喜人 港口物流业渐入佳境 全区实现地区国民生产总值从2006年的100.2亿元增长至2011年的434亿元，各产业增幅稳定，尤其是工业，增幅相对较大。 目前，石化区内已落户项目共28个，总投资额逾730亿元；在谈的石化中下游项目11个，投资额超过80亿元。其中，中海壳牌南海石化联合工厂建成投产。 目前，已投产工业企业78家，其中规模以上工业企业 35家，主要包括东风本田、永昶电子、三洋光部品、新华昌集装箱等。在建、筹建的项目32个，投资总额约11.09亿美元，主要包括比亚迪、三鑫玻璃。在谈项目19个，投资总额约2.08亿美元，主要包括寰球水泥等项目。 目前已建成大小泊位28个，年吞吐能力2600万吨。香港“和记黄埔”正式加盟惠州港的开发和建设二期以及荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等一批规模较大的物流企业相继落户，大亚湾具备了成为华南地区重要物流中心的能力和条件 数据来源：百度百科（2006年大亚湾开发区经济数据） 大亚湾全区经济发展渐入佳境，石化工业区、汽车零部件及电子信息产业 、港口物流业等三大产业不断推进 数据来源：2011年大亚湾开发区统计数据 大亚湾税收总额位于全市首位 数据来源：2011年大亚湾开发区统计数据 33%税收由国营企业奉献，石化产业是大亚湾的纳税大户。 建筑业、交通、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业 等营业税共计 26%， 一般性生产企业税收共计20%，经济实体运行正常。 不动产契税为17%。 大亚湾目前经济结构由石化、生产制造、房地产开发组成的3大马车不断推进。 城市定位 主要发展 电子、汽 车零部件 产业 石油化学产业聚集地，努 力建设成为反映当代最新 技术水平的世界级石化工 业基地 以惠州港 为基础， 重点发展 港口、物 流业 以行政、金融、商务、居 住为发展方向，是打造沿 海城区，突出滨海特色的 核心区域，也是完善城市 功能的重点地区 集游览、观光、购 物等旅游活动于一 体的、接待设施先 进、服务水平一 流、景色环境优美 的区域性旅游胜地 规划生活岸线、旅游岸线、港口岸线和工业岸线形成一体，共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带 住宅区 工业区 石化区 港口物流 目标：石化、港口为核心的现代生态型滨海新城 贸易中心 信息中心 制造中心 物流中心 仓储中心 运输中心 科技中心 加工中心 采购中心 科技中心 经济中心 商务中心 文化中心 大亚湾城市定位： 珠江三角洲重要的港口城市 城市推进沿海发展战略的龙头 大石化、大港口、大物流主导的城市产业区 产业的深化发展必然带动高素质写字楼的需求 市政广场周边 大亚湾管委会周边 澳头周边 世贸中心 玛斯兰德中心 富康国际 由于惠湾片区纯写字楼物业较少，多为宜商宜居。因此我们选取区域内较有影响力的项目（在售或出租情况较好）作为对象。 西区转盘 南山国际 海湾国际 终端承租客户(企业）类型小结： 1、国家行政企事业单位、大中型企业； 2、工业区企业； 3、中海油陆地工作组、中海油服、中海壳牌项目承包商及相关建设单位； 4、本地贸易、投资、物流、旅游、金融、专业事务所等； 5、外地石化、房地产开发、中介代理公司分部； 6、外地公司办事处。· 办公物业硬性指标小结： 1、大亚湾中心区写字楼租金高于淡水，与写字楼硬件有关，也与承租公司经济实力相关。 2、在写字楼重要衡量指标（大堂高度及楼面层高、电梯品牌及速度、外立面用材、停车位、商务配套、智能化系统、空调及新风系统、品牌物管）上，南山国际是惠湾片区目前写字楼的标杆。 典型企业 所占比重 石油化学产业 中海石油系统公司 、中海壳牌等 主体 港口物流产业 和记黄埔、欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝等 部分 汽车、电子信息等产业 东风本田、永昶电子、三洋光部品、敏华家具 、比亚迪、三鑫玻璃等 部分 总部经济产业 中国银行 、中国平安等 较多 旅游产业 展示展览中心、会议培训中心、交易中心、科研教育基地 较少 房地产等 金海湾地产、龙光、天顺、鼎鑫、卓越等 较多 早年遗留的一些烂尾楼回购改造，