[4-004] 策源2006年上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告.docVIP

1、市场概况 出于地理位置的差异，宝山区一直不属于上海的传统商务板块。据观察，上海市政府在以往几年内，倾向于开发城市的西南及东南面，交通、配套等诸多因素的缺乏，致使该区域写字楼市场发展相较于其它地区要远远滞后。 纵观整个宝山地区房地产开发，主要还是以住宅、厂房及产业园区为支撑点。其中宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到了积极的推动作用。作为世界500强之一的宝钢集团，控股子公司14家（其中境外子公司2家），年产钢能力2000万吨左右，是中国最具竞争力的钢铁企业 2、写字楼结构标准分类研究 就我国楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。标准主要包括两方面，一是物业自身的品质和服务，二是物业的租售价格水平，同时参考物业的市场认知程度。本报告将采用定量分析和定性描述的方法，对写字楼物业市场进行单独分析和横向比较。 电力系统: 2路35千伏供电,紧急备用发电机。 室内照明标准：500lux 桌面照明，高级进口隔栅灯 通讯系统: 2路光纤接入.光纤及超5类电缆垂直布线.拥有充足的电话直线，可支持ADSL,ISDN,DDN,EI 及宽带。 卫星电视: 装置SMAT卫星电线系统及CABD公共天线系统，可接收12个卫星电视频道。 停车场: 地上及地下停车库+自行车库. 消防系统: 智能化消防报警系统,包括自动喷淋系统,消防栓系统,自动火警报警系统,灭火器,烟感系统,应急灯和安全出入口指示等. 楼宇管理系统: 先进楼宇智能化管理系统,监控和维持大楼供暖,空调及通风系统,消防系统保安系统及广播系统的正常工作.另外还需提供自动遮阳窗帘及自动温湿度. 辅助设施: 多功能会议中心,健身中心,商务中心,餐厅,银行,咖啡厅,美容沙龙,快餐,日用品店等. 节能: 变风量控制(VAV),双层中空玻璃幕墙,积压式变压器,真空锅炉. 由于宝山地区在纯写字楼的供应方面长久以来存在着空白点，甲级写字楼甚少。根据调研结果显示，符合以上甲级写字楼标准仅为即将上市供应的“安信商业广场”配套写字楼物业。  3、商务区分布格局 1）现有格局 根据目前宝山办公物业整体的分布情况来看，现有办公物业布局分散，主要集中在交通便利、商业聚集地区，并无明显的竞争板块形成。 根据现场调研，宝山区南面作为中心城区域，多为居民住宅，并已形成成熟氛围，如大华社区等。北面，目前尚未开发完整，间或有农田及当地民居。宝山西面，随着轨道交通线的延伸，近几年开发的房产项目主要还是以住宅为主。并与嘉定地区的产业形成互补，开发产业园区，但并无形成成规模的商务区域。 宝山东北面依托宝钢及吴淞港，以产业聚集带动房地产，开发厂区、产业园区和少量商业用房。围绕着区政府所驻地，形成了牡丹江路商务带。就目前而言，这是宝山区最为集中的商务区域，现有办公物业约十余幢，分布着本市以及外省市的钢铁上下游企业。 在调查中我们看到， 牡丹江路沿线商务板块 以黄金广场为中心，南至泰和路、北至盘古路，主要可以分为北、中、南三段。北段以友谊路为中心，中段以宝杨路为中心，南段集中于泰和路。该区域写字楼起步较晚，多为90年代后期物业。现有纯写字楼物业不多，布局相对分，并有多幢住宅裙房作为办公用途。 北段写字楼项目建成年数基本较晚，物业单体面积均在5千平方面以下。其运营模式大多为开发商开发自用，多余楼层对外招租。根据相关调研发现，盘古路东北角即将建成写字楼项目「祥腾国际广场」，总建筑面积2.5万平方米，公寓式、 注：  2）未来商务中心 根据政府部门相关规划信息公布，日后宝山区将规划以下几个划分区进行开发： 宝山区外环线以南即中心城区域：将重点发展现代服务业、大学科研产业园区、港口物流及与城市居住相关的第三产业。 外环郊环之间即宝山新城区域：将大力发展现代服务业和现代物流业，重点发展商贸、商务办公、房地产以及文化、教育和体育等产业。 郊环北部区域：以宝山产业园区和宝钢为核心，建成全国重要的精品钢及其延伸业基地。 两岛区域：重点建设现代农业园区，积极发展生态农业和旅游业，发展长兴岛岸线工业。 从以上规划可以看出，依仗靠近市中心，交通便利、商务配套较为成熟等条件，宝山区外环郊环之间即宝山新城区域将是未来商贸、商务办公中心区。而本案周边将开发以宝山工业区、宝钢为核心的钢铁业基地。 但从市调来看，结果与政府部门的规划存在较大差距。牡丹江路作为宝山区东部最为繁华的商业中心，目前重点发展的写字楼项目也均在牡丹江路沿线。至2007年，牡丹江路沿线在建的、