[4-005] 策源2006年上海宝山区海德花园地块市场评估报告.docVIP

1.项目立地分析 2 1.1项目概况 2 1.1.1项目主要规划指标 2 1.1.2 地理位置 2 1.2 周边环境分析 3 1.2.1项目地块现状 3 1.2.2 周边环境 3 1.3 项目配套设施分析 4 1.3.1 交通条件分析 4 1.3.2 生活机能分析 5 1.4 环境分析总结 5 2.宝山区房地产市场分析 6 2.1 宝山区房地产市场分析 6 2.2近期量价走势分析 7 3.竞争市场特征分析 8 3.1竞争区域公寓市场分析 8 3.2竞争区域别墅市场分析 12 3.3竞争区域社区商业市场分析 13 3.4小户型市场发展简析 14 3.5市场小结 16 4. 项目SWOT分析 17 5. 项目价格建议 18 1.项目立地分析 1.1项目概况 1.1.1项目主要规划指标 该项目二期经济指标 一．总用地面积：20,2552㎡； 二．总建筑面积：18,3586㎡； 地上建筑面积：15,1456㎡； （1）住宅总建筑面积：14,0688㎡； 小高层住宅：6,1554㎡； 多层住宅：2,9794㎡； 底层双联体住宅：1,7390㎡； 底层独立体住宅：3,1950㎡； （2）公共建筑：1,0768㎡； 商业面积：1,0221㎡； 公共服务设施：747㎡； 三．容积率：0.75 四．绿化率：52.1％ 从二期各项经济指标和拟建物业类型看，将成为西城区板块中迄今为止首例大规模低密度住宅社区，存有一定的市场空间。 1.1.2 地理位置 地块位于宝山区西城区东起蕰川路，西至规划路，南至湄浦河，北至杨北路。项目向北可达A30郊环，南向可直达外环线连通虹桥国际机场；紧邻M1向北延伸段富锦路站，项目所处地理位置较为优越，有利于项目的客源导入。 1.2 周边环境分析 1.2.1项目地块现状 项目一期于2005年8月3日开盘，从现场勘察双拼和部分叠加产品已建成，独立产品尚未动工，剩余未建地块集中了大量农舍和数个仓储物流公司用地未动迁，项目推进速度较为缓慢。从二期地块向四周外望去，南面湄浦河水质不甚理想，难以被利用，以及存有大型集装箱堆场、起重机等比比皆是；地块里面有不少高压线网交错分布，大量农舍群居而建，景观视野和环境十分脏乱。 地块东面蕰川路为区域交通主干道，车流量大，出入大量重型集卡，时常造成交通拥堵；轨道交通一号线延伸段的紧张的施工，以及日后通车使用等，这些客观条件的存在极大降低项目的可塑性和楼盘品质。 （地块现状） 1.2.2 周边环境 地块以西：有密集高压线网和农民自建用房待拆迁。 地块以南：邻近项目的湄浦河水质一般，难以被利用；有多个大型的集装箱堆场和起重机，视野环境较差，易给今后业主造成严重心里抗性。 地块以东：蕰川路车流量大，轨道交通M1延伸段正在施工中，噪音、粉尘、空气污染非常严重，站在二期地块中仍依稀听见车辆、工程建造的噪音。 地块以北：杨北路现有仓储、工厂、农民自建住宅区等交织在一起； 1.3 项目配套设施分析 1.3.1 交通条件分析 项目周边道路系统： 蕰川路 ——连接市中心区域和外省市的交通大动脉，有数量区域之间的地面公交车通行，由于周边聚集众多工厂和物流公司使得路面上行驶众多集卡、大型货车等上下班高峰时拥堵现象较为突出。 杨北路 ——目前为一条狭窄的泥土小路，仅能满足当地居民出行。 郊环线——A30公路北环西起沪宁高速公路，与同三国道相连，东至双城路与外环线相接，是上海北大门连接江浙地区的交通枢纽。宝山西城区2.宝山区房地产市场分析 2.1区域历年量价走势分析 【供应放量，需求谨慎，供需逆转；涨幅回落，价格稳步攀升】 从商品房供应看，该区批准预售面积多保持在200万㎡左右，由于近两年市府加大“两个一千万工程”的建设，本区又是供应大户，故2005年急剧放量致使批准预售面积达到了272.2万㎡峰值。若剔除中低价和动迁房成交因素，住宅市场实际批准预售面积是189万㎡。 从商品房成交看，2001年至2004年预售登记面积一直保持着节节攀升的态势，2004年达到了市场需求旺盛波峰期，面积达到了239万㎡，同比2003年增幅28.5％。急转之下，2005各项宏观调控接踵而至，买方观望气氛迅速弥漫，市场迅速进入“坚冰期”，登记预售面积大幅萎缩至166.7万㎡。剔除中低价和动迁房成交因素，住宅市场实际预售登记面积是102.9万㎡。 近年来宝山区城市基础设施逐步跟上，生活机能日渐完善，居住环境不断改善等促进了房地产迅猛发展。成交均价一直保持着上扬的格局，2005年遭遇了宏观调控，涨幅虽然迅速回落，但商品房价格依然突破了6000元/㎡关口，攀升至