[7-005] 戴德梁行2004-2006年成都房地产市场分析和2007预测.docVIP

2004-2006年成都房地产市场分析和2007预测政策规划 从2004年开始，国家就先后通过多种宏观调控的手段（包括税收、金融、土地等），加强了对房地产市场的监管力度，对抑制投机、投资起到了积极作用。成都的房地产市场也进入了一个在国家宏观调控下合理科学健康发展的时期，房地产开发商、投资商和将面临更加严峻的考验。 根据2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）组成，城市将依照向东向南的发展策略，大成都都市格局将逐渐形成。同时，为了更有效的利用土地资源，成都政府提出向高密发展的战略方针，为未来房地产指出了方向。地铁的开通促进了地铁沿线物业和远郊物业的发展，但由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区中心的物业投资势必受到分散，传统的物业格局尤其是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进入一个快速发展的时期。 土地市场 在2004年，以8.31大限和三个暂停为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。在三个暂停结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加强了土地市场规范。由于加强了对土地市场的合理科学控制， 2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，具体表现在：1）大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。2005年以后，除2006年8月金牛区挂牌出让一宗3000亩土地外，没有再出现千亩以上的大宗土地供应；2）2005年小块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，同比增长109％。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。 预测： 1）土地供应区域性明显 鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，预测未来1-3年中，大城北及大城东都将处于土地供应的热点区域。 2）单宗供应面积仍以小块宗地为主 除2006年8月金牛区一挂牌出让的集文化娱乐、二类住宅、商业、主题公园为一体的宗地占地3000亩以外，其他单宗土地供应面积仍将受到控制，以小块供地为主。 3）土地成交单价将继续上涨。 随着城市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持上涨的态势。 物业市场总体情况概述 1）房地产开发投资规模日益增大 从1997年开始，房地产投资开始进入快速增长阶段。作为我市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6％，占固定资产投资的31%，今年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见图1）。 图1：成都房地产开发在固定资产中所占比例走势分析 　 资料来源：成都统计局 土地成本的大幅增长是推动房地产开发投资增幅提高的重要因素之一。2002至2005年间，成都地价上涨40%。2006年１－５月，在开发投资完成额中，开发商支付的土地取得费用７４.０６亿元，同比增长１５０.１％，土地成本占投资完成额的比例为４４.２７％，同比提高１３.５２个百分点。 2）外来资金对房地产投资的影响越来越大。 成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越来越大。根据戴德梁行研究顾问部－北亚区对多年市场动态趋势进行分析可得知：自1992年华新国际进入成都房地产市场至2005年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元。第一、外来开发商的介入直接推动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的快速上涨。 3）成都房地产市场供求关系趋于平衡 图2：成都五城区房地产总体供应销售表 资料来源：成都市房管局 由上图可以看出，从2004年开始，在宏观调控等各种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓。2005年商品房的成交量同比增长2％，增幅下降10％。 另一方面，五城区商品房供应面积增长较快，2005年的供应同比增长8.6％，增幅为2004年的一倍。成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐渐趋于平衡。在2005年，供应面积开始超过交易面积，供销比快速上升为1.13。 4）竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确 随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。 住宅市场 住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。下图反映了2002年-2006年上半年五城区住宅的供销走势。2002年-2004年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在2003和2004年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。