[7-025] 戴德梁行2006-2010年成都住宅市场趋势分析.docVIP

戴德梁行：2006-2010年成都住宅市场趋势分析9月29日成都市政府正式下发《成都市住房建设规划(2006-2010)》（以下简称《规划》），对2006-2010年成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区(含高新区)的住房用地供应目标、住房建设目标等进行了规划，成为成都市根据”国六条” 颁布的又一条实施细则。《规划》的重点是对供应总量（住宅供应和土地供应）、住房建设结构等进行合理科学的调控，以达到促进房地产市场健康发展的目的。 　　戴德粱行研究顾问部通过对本地土地、住宅现状及住宅规划这三个方面来分析、预测了2006年-2010年住宅市场走势。 　　一、现状 　　1998年房改政策的出台，揭开了成都房地产市场发展的新篇章，住宅投资逐年上涨（见图1）， 　　 　　商品住宅成为成都住宅市场的主要构成部分。 　　资料来源：成都市统计局 　　商品住宅呈现供销两旺的局面 　　图2反映了2002年—2006年上半年五城区商品住宅的供销走势。2002年-2004年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在2003和2004年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。2005年以后，供应面积逐步增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓解，商品住宅呈现供销两旺的局面。 　　 　　资料来源：成都房管局 　　在价格方面，商品住宅交易价格逐年攀升，2005年涨幅为近几年最大，进入2006年，住宅均价的涨幅在宏观调控等多方面因素共同作用下开始放缓。 　　 　　资料来源：成都房管局 　　公共住房（包括经济适用房、廉租住房）等中低价位的住宅却陷入尴尬的境地。 　　1994年实施的经济适用房制度曾对解决成都部分中低收入家庭的住房问题，优化房地产市场供应结构起到了积极作用。然而，对比商品房供销两旺的局面，公共住房（包括经济适用房、廉租住房）等中低价位的住宅投资却逐年下降，陷入了尴尬境地。究其原因，可归结为：1）土地价格的不断上涨导致开发成本增加2）开发商对利润的追求使中低价位住宅的开发投资减少。 　　针对该现状，《规划》在总则的第一条就提出本《规划》的目的是“为引导和促进成都市房地产业持续稳定健康发展，保持我市经济平稳快速增长，满足广大群众的基本住房需求，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，加强对近期城市住房建设的指导。”因此，可以看出《规划》的重点是通过宏观调控供求结构以保障中低收入居民家庭居住，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调。 　　二、土地 　　“规划期内，五城区住房建设用地供应总量为2035公顷。其中，供应商品住房1474公顷，公共住房建设用地189公顷，农迁房建设用地372公顷。” 　　《规划》中的住宅用地供应仍以商品住房建设用地为主，且以每年不超过5％的速度增加商品住宅用地供应量，保证商品住宅供应健康稳定发展。同时，公共住房和农迁房建设用地自2007年起将每年供应34公顷和53公顷，在保证中低收入人群的购房需求的同时，不盲目开发，严格控制农用地转为建设用地。在未来的5年内，鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，土地供应的区域性明显，大城北及大城东都将处于土地供应的热点区域。以“招拍挂”形式出让的商品住房建设用地，单宗供应面积仍以小块宗地为主。 　　《规划》对住宅土地供应的宏观调控不仅表现在对住宅供应用地量上的控制，也表现在对未来5年内成都土地供应结构的要求上。根据《规划》年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、公共住房和农迁房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。根据这一规定，用于住房建设的2035公顷供地中，将有1411公顷用于建设套型建筑面积90平方米以下住房。 　　总结： 　　从2004年“8.31”大限和“三个暂停”到《规划》的出台，短短三年间，政府通过一系列宏观手段加强了对土地市场的控制和管理，建立了国家土地督察制度。这一系列的措施一方面可促进土地的科学节约使用，另一方面加强了土地市场规范。然而，结合相关规划以及根据统计数据来看，2035公顷的住宅土地供应总量显得并不充裕，伴随着土地竞争的加剧，土地成本将不断上升，开发商如何在保障开发利润的同时，为城市发展做出贡献才是我们值得关注的焦点。 　　三、住宅 　　“规划期内，建设各类住房61.91万套，建筑面积5555万平方米。其中，建设商品住房45.33万套，建筑面积4306万平方米；建设公共住房6.47万套，建筑面积540万平方米；建设农迁房10.11万套，建筑面积709万平方米。” 根据《规划》，未来住房供需结构基本持平。 　　规划期内，在市场经济的拉动下，商品住宅仍是住宅供应的主力。根据《规划》年度指引，商品住房建筑面积将保持每年30万平方米的速度递增，公共住房和农迁房建筑面积自明年起均为100