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业主收楼验房需要查看的证件与程序 一、收房必须查验五证两书两表（原件） 五证： 国有土地使用证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证、 商品房预售许可证。 两书： 住宅质量保证书、 住宅使用说明书。 两表： 房屋面积测绘表、 竣工验收备案表 二、住宅质量保证书： 是开发商承担质量责任的法律文件。内容应有： 公司名称、项目名称、工程质量监督单位核验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修、竣工验收时间、交付使用时间、负责质量保修部门、保修项目、保修责任、保修期限、报修单位答复和处理的时限。 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： ㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； ㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； ㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年； ㈤装修工程为2年。 建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“保修期从交付之日起计算。” 三、住宅使用说明书： 是开发商对住户合理使用住宅提供提示的法律文件。对结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提示合理使用注意事项，应包含以下内容： 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 2、结构类型； 3、装修、装饰注意事项； 4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 6、门、窗类型，使用注意事项； 7、配电负荷； 8、承重培、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9、其他需说明的问题。 配置设备设施的使用说明书，应附于《住宅使用说明书》中。 四、房屋面积测绘表： 建设部《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。” 房屋面积测绘表包括： 1、房地产平面控制测量； 2、房产调查； 3、房产图测绘； 4、面积计算； 5、变更测量； 6、成果资料的检查、上交和验收等。房地产测绘的主要成果有控制点成果资料、房地产现状图、分幅图、权属界址点等。在图表资料上还需要房地产产权产籍调查表、面积测算表等。 五竣工验收备案表： 开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，应提交下列文件： (一)工程竣工验收备案表； (二) 工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件 及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； (三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； (四)施工单位签署的工程质量保修书； (五)法规、规章规定必须提供的其他文件。发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。 六、商品房交付使用： 开发商应当向买受人提供下列材料： （一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明； （二）商品房质量保证书和使用说明书； （三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件； （四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件； （五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料； （六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单； （七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。 买 受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收；经验收符合要求的，应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。 交付的商品房质量有瑕疵的，应当及时予以维修。有样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商 品房应当与样板房一致。 七延迟交房可退房得到赔偿： 开发商应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；迟延交付的，应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，开发商应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。 延迟交房不退房的赔偿标准： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖