三四线城市楼市分析(new).docVIP

三四线城市优势首先是受政策波动影响较少~一般新政策出台后都需要有几年的过度期才会在三四线城市执行！2、三四线城市房价相对较低，收入比与一线城市有着很大的优势，价格在客户的一个预期范围内，易为客户接受3、三四线城市由于竞争较小，市场上产品供应量偏低，能够满足市场客户的刚性需求4、三四线城市投机炒做现象少，价格泡沫成分少，市场观望不严重5、三四线城市客户购买缺乏理性，多以感性为主，一个好的策划，包装很容易引起市场震动。这种情况对于代理行业是好的。社会分工不断细化，代理行业要实现整合，通过提升自己的专业性为客户提供更好的服务。市场艰难的时候，像以前的高举高打，包装概念卖房已经不可能了。现在的市场需要精耕细作，要抓住每一个客户。经过研究我们采取了主动出击的策略,到周边个县市乡政\厂矿单位去做巡展宣传1、加大推广——主要是针对性推广，项目前期或多或少都有销售，针对已售单位找出意向客群，针对性投放DM等2、推介会——以团购为幌子，针对上面的意向客群，利用人脉到各企业、公司大做文章3、老带新政策——应该是屡试不爽，但我发现效果大不如前4、事件营销——传统的报广已渐疲软，只能多造事，多搞活动（包括已售业主的活动，带动老带新政策的推行）我现在的项目就在二三线城市，现在开发量挺大的。虽然我项目还没动，直接影响不大，但是其他项目的同行也告诉我说上客量直线下降。1、想走出去派单，但是项目定位中高档，担心出去派单给人感觉房子卖不动了，反到起坏作用。2、团购，可是大家都在这么做，利润太低，基本成本价。老百姓也知道这种情况，城市不大，容易打听到，对准客户促进作用有限，而且价格麻烦。3、活动。大活动影响大，可是上客量不够，怎么把效果做出来。4、小活动，有意思的小活动，互动性客户活动。花钱不多，客户量也不用太多就能有点效果。但是需要有一定的成交客户作为基础带动，让他们带来新客户。但是怎样做得有意思，而且客户喜欢参与，还有成本问题像这样的小城或县城市民的文化素质不高，搞的广告有概念性的东西，很多人看不懂。我现在的项目就这样的，广告出去了，最后连公司老板都说看不懂，没有表达清楚，我晕！? ?在小城市我认为（结合奥运做事件营销）搞点全民运动性质的比赛，比如乒乓球比赛、篮球比赛、羽毛球比赛等，重在参与，来的都有小礼品送。这样可以提高项目和品牌的知名度也可以起到宣传的效果。如果有针对性的把企事业单位拉进来，估计效果会更好。? ?楼上说到，到乡镇上做宣传、展示或者做墙体广告，布标，宣传车等，效果也不错。没有做的可以试试，成本也不高。? ?县城上做口碑宣传的效果最为理想，加上老客户带新客销售应该还是不错的。你们的楼盘有性格吗?你们的楼盘有亲和力吗?你凭什么让客户喜欢你的盘?你凭什么让人把钱掏给你?凭赠品?凭活动?凭宣传?凭卖房子的一腔热血?营销一直在讲定位,你的房子走进消费者心理了吗? 锁定另类媒体，在房策中学的招数，在项目周边或项目所在城市的家电卖场签订战略协议，承诺在入住前采购多少多少电器作为业主的入户优惠，但家电卖场需要做的就是在他们的电视墙播你们楼盘的宣传片，呵呵，认为如何？ 三四线市场饱和度本身就不高只要价格合理 适当营销手段 一般不会出现这种情况出现这样的情况，一个是迎难直上，提升自身楼盘形象，加大广告吸引力度。这点可以参考揽胜，他们的广告大部分的目的是把受众拉到售楼部，来客量能直线上升一个是异地突围，开拓全新楼盘市场，寻求更大利益商机。这点可以参考天津顺驰，从天津起家，转战全国各大二线城市，最后杀入一线。不过，需注意：顺驰步子太大，资金成为软肋。到具体楼盘，这样的情况很考验操盘人员的能力。@首先，重新审视项目自身，核对潜在购买群体，对症下药@其次，分析宏观市场，比较同期竞争对手，有效改变广告策略，避免雷同@最后，统一说辞，加强销售人员的培训，提升整体素质，促进楼盘成交效益估计做到以上3点，楼盘便可万无一失 在目前市场上，楼市看空大于看多，观望情绪严重，07年下半年那种客人踏破销售中心门槛的盛况已不复存在，因此打打广告、送送礼品、搞搞联谊会等常规促销手段已经不起作用，根据本人对公司最近几个楼盘营销实践的经验，认为目前比较有效的手段还是如下：1、以低于客户心理预期的价格推出一口价房（位置或楼层不佳者），吸引市场目光，迅速炒热项目（大楼盘首次开盘、开发商资金压力大者适用）。2、提升项目品质：在项目内部景观、自有配套设施上多下工夫，提升项目品质，项目品质提升了，价格却保持不变，相信客户的认可程度会更高，同时项目在前期买房客户中的口碑也变好了，项目的推广销售自然事半功倍。3、通过网络对目标客户群组织团购（也是让利降价的一种方式） 其实，不是策略不管用了，而是市场产生的变化，不是