天河花园可行性策划方案.docVIP

《天河花园》 目录1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．项目分析5 1．4 竞争对手资料分析7 1．5．项目周边配套状况15 1.6.项目企划思路15 2．项目市场定位20 2．1市场定位20 2．2．项目形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 1．3．项目分析 1.项目名称：海景中心 2.项目规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 6.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门） 7.优劣势分析 优势分析 1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。 2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。 3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利； 4、项目以准现楼发售，增强买家信心。 5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等； （2）劣势分析 1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。 2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。 3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。 4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理； 1．4．竞争对手资料分析 对手一 1.项目名称：侨颖苑 2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成 3.推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层 4.宣传主题：新天河、新市民 5.价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2 6.优劣势分析 优势分析 该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住； 价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势； 位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力； 劣势分析 周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理； 楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次； 户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率； 对手二 1.项目名称：紫林居 2.项目规模：由3幢连体9层组成 3.推售情况：现推C—H座的3～9层 4.宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲 5.价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2 6.优劣势分析 优势分析 该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买； 邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利； 该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；劣势分析 该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售； 周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心； 户型设计上有一定的不足，有凸柱现象； 1．5．项目周边配套状况 1.社区配套 大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校 中学：四十四中学、华师大附中、天华中学 小学：昌乐小学 银行：中国建设银行 康体：天河体育中心、羽毛球馆 1.6.项目企划思路 由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条