首府广场策划方案.docVIP

“首府广场”策划方案 引 言 我们根据前期对呼市市场调研的资料，并结合在实际工作发现的不足之处，及时调整了工作的方向和重点。有针对性地选择了与本案相比具有较强竞争力的项目，重新进行了的摸底考察。包括对商场、写字楼及目标消费群体的进一步调查、研究及分析，还对呼市人们的消费习惯进行了解。通过与高等院校教授交流，从各个角度了解呼市。 此外，我们也对各主要媒体情况、受众喜好方面进行了充分的调查，初步与各媒体代理商接洽并建立了良好的合作关系。 上述各项工作为制定一个切实可行的营销方案、做好“首府广场”的销售工作及宣传推广活动提供了有力的保障。现结合目前该项目的进展程度拟订此方案。 一、项目基本情况 项目位置：中山西路与锡林郭勒路交汇处 项目标地：总占地面积：2.1万平方米； 总 建 面：11万平方米； 商 场 建面：6万平方米； 写字楼建面：4万平方米； 停车场建面：地下1万平方米。 预计工程进度： 2002年12月12日设计方案招标； 2003年1月10日设计方案初稿完成； 2003年1月31日前设计团队及方案确定； 2003年5月开工； 2004年5月商场开业； 写字楼工期18个月。 预估销售周期： 2002年12月－2003年4月为酝酿准备期； 2003年5－6月为写字楼公开期，商场预约期； 2003年6月20-23日为商场引爆期，写字楼过渡期； 2003年6月24日－10月为全面强销期； 2003年11月－2004年3月为全面持续期； 2004年3月－5月为二次高潮期。 备注：1、销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及预约情形等因素影响，可随之调整。 2、商场引爆期可提前或滞后，由预约情况决定，预约量达到一定数额时（200-400组），方可引爆。 项目定位 项目优劣势分析 优势分析 1）呼市是西部大开发的重点区域，在未来5年内，呼市的人均消费水平预计将翻两翻，呼市将进一步扩大招商引资工作，促进呼市经济的发展 2）政府大力支持，把呼市的“穿衣戴帽”工程交于力天公司 3）以“首府”冠名，建成呼市标志性建筑物，最高的写字楼 4）地处商业街的龙头位置，商业氛围浓厚，道路交通体系良好 5）预设大面积停车场，一则弥补呼市车位不足的现状，再则可作为商场的小“磁场” 6）开发商实力雄厚，有十多年的房地产经验，且资金充足 7）规划设计超前，国际招标 8）与知名管理团队合作，经营理念先进 9）商业及办公配套齐全，大型SHOPPING　MALL及5A级酒店公寓式写字楼 10）7000（待定）平米室外休闲广场，聚集人潮；20000（待定）平米大型康体娱乐城是目前呼市唯一的大型娱乐场所，也会为商场带来一部分商机 11）大、小磁场（家乐福、好有多、沃尔玛、友谊商城、星巴克、麦当劳、肯德基）将吸引大量投资客，营造商业气息 12）目前，呼市中、高档写字楼市场供给不足，且随着经济的发展，写字楼市场需求将不断增加 劣势分析 1）呼市人均收入较低，目前下岗人员较多，导致消费能力有限 2）呼市商业区内商场林立，目前商厦的开发建设呈现白热化状态，竞争较激烈 3）呼市商业市场已接近饱和，一些大型商场已面临倒闭的危机，使人们对商场持观望态度，投资热潮逐渐冷却 4）开发商在呼市还未树立自己的企业形象，消费市场的认知度较低虽然地处商业街的龙头位置，但人潮较少，非商业核心地带 5）虽然写字楼的需求量较大，但目前已有大量中、高档写字楼在建，市场竞争日益激烈 周边在售竞争个案分析（详情见第8页附表） 维多利商厦 位于中山西路的维多利商厦，总建面63678平方米，商用面积为地下一层，地上四层约50000平米，并配有5000平米地下停车场。维多利商厦聘请国内资深专业管理公司—北京三和·商联商业经营管理公司负责经营，确立“以规模树形象、以品牌为主导、以功能增特色、以时尚为目标”的中高档战略定位。可租可售，门市单价29800元/平米，商铺均价14000元/平米；租金12元/天·平米。目前门市已可装修，月底可以开业。 由于新世纪与维多利的分家对维多利的销售产生了一定负面影响，且商场面积太大，定位较高，大多数消费者持观望态度，所以销售情况一般。 宝马商城 此项目位于中山西路以北，贝尔路南巷与文化宫街东巷交接处，总建面积20916平方米是一栋地下一层、地上五层的综合商城。于今年5月8日开盘，明年1月1日开始正式营业。主要针对呼市及周边城市（如包头等）的投资客。广告诉求是“逛街不如逛城”。由于其单位面积小于周边竞争个案且可以自由组合，另外价格差不大（1.05万元/平米—1.65万元/平米），所以租售情况良好。现已停售，全面出租招商，并为元旦开业做准备。 诚信数码广场 此项目位于迎宾南路东侧，总建筑面积4万平米，占地面积3181.6平米，是一座地上四层，地下一层的超