土地估价实务演示.pptxVIP

土地估价实务;一、 土地估价分类;（二）建设用地按土地开发状况分类;（二）建设用地按土地开发状况分类;（二）建设用地按土地开发状况分类;（二）建设用地按土地开发状况分类;5.2 成片开发土地的价格内涵及估价方法特点 成片开发土地的价格要根据成片开发土地的状态确定。评估中要注意： （1） 规划：包括总体规划和详细规划 （2） 净地率：包括规划道路、绿化和公 建设施用地、可出让土地面积等 （3）估价方法：根据规划和开发前景，采用成本法、假设开发法综合评估。有条件的可采用市场比较法，但要求成片开发的性质相似。 ;（三）?按权利性质分类;国有土地使用权出让的估价方法 (1)一般应采用基准地价修正法进行评估。基准地价修正法需要一个完整的修正体系，包括：期日修正（基准地价对应的时点与估价期日地价水平比较修正）、容积率???正、区域因素与个别因素修正，可能还需要用途修正（当宗地用途不在基准地价用途划分之列时）。 (2) 可采用市场比较法。包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。但要特别注意比较案例与估价对象在价格内涵上可能不一致，例如，有的成交价是熟地楼面价,有的是毛地价，有的只是出让金，在应用市场比较法之前，应该进行统一化处理。 另要注意，一些地方土地出让的附带优惠政策和附加条件，在选取案例时要谨慎。 ; (3) 假设开发法。此