2011年3季度重庆房地产市场及秋交会专题研究.pptx

2011年三季度重庆房地产市场及秋交会专题研究重庆纬联地产2011年10月特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归重庆纬联地产顾问有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。 三季度市场情况暨秋交会背景1世联研究认为：三季度的市场表现其核心在于：价格调整与市场观望的持续博弈。供应维度：商品房供应并未如预期般呈现快速叠加之势三季度市场表现价格维度：商品房整体价格进入下行调整阶段成交维度：价格调整并未推动成交出现实质性回升供应维度：供应压力并未形成快速叠压之势受新开工量制约，三季度商品房供应量增长动力不足2008年-2011年9月重庆主城区房地产新开工面积走势图2011年1-9月重庆主城区房地产开工量为2283.79万方。其中保障性住宅开工量为774.79万方，占重庆主城区房地产开工量约34%。2011年1-9月重庆主城区房地产新开工面积类比占比图2010年至目前，重庆主城区商品房批准供应量累计为3556万方，新开工面积3733万方，新开工面积和预售面积差距不足200万方。供应维度：供应压力并未形成快速叠压之势市场低迷迫使房企开工力度做出调整，开工供应持续下探2008年至2011年9月重庆主城区房地产市场商品房开工面积月度走势图（万方）受政策影响，销售受阻，资金回笼迟缓，市场存量持续增加，房企被迫对开工力度做出调整。供应维度：供应压力并未形成快速叠压之势房企供应节奏做出调整，部分项目入市时间延迟2008-2011年三季度商品房成交季度走势图据我司统计，2011年3季度市场成交量为313.73万方，环比下降，市场观望气氛持续恶化。区域项目名称项目属性预计上市时间实际入市实际北碚区红鼎高尔夫高端别墅2011年10月尚未入市北部新区万科城高端复合2011年8月尚未入市高新区康德城市风云普通住宅2011年8月2011年9月高新区春风与湖普通住宅2011年8月尚未入市江北区国兴北岸江山滨江豪宅2011年9月2011年10月江北区金融街融景城高端复合2011年10月尚未入市九龙坡区宫和西香郡普通住宅2011年10月尚未入市南岸区恒基翔龙江畔滨江豪宅2011年9月2011年10月南岸区复地山与城高端别墅2011年10月尚未入市南岸区隆鑫72府高端别墅2011年9月尚未入市渝北区金科公园王府高端复合2011年7月2011年9月推盘延后据我司在半年度不完全统计下半年至少21个全新项目入市时间中，有11个项目入市时间有所延后，比例高达50%以上，部分预计在8月入市的项目至今仍未开盘销售。供应维度：供应压力并未形成快速叠压之势市场低迷，存量有待消化，开发商推盘速度有所放缓华润中央公园与恒大城在连续多次推盘后，积蓄了较多的存量房源，进入8月后即未推出新房源。这说明，市场较多项目在存在销售困难的情况下，为降低库存压力而放缓推盘速度。华润中央公园2011年开盘销售情况一览开盘时间楼栋号建筑形态户型面积推出套数折后均价销售率2011-2-202号楼高层88-127200980024%2011-6-115号楼高层68-97186869723%2011-7-166号楼高层67-97186812916%恒大城2011年开盘销售情况一览开盘时间楼栋号建筑形态户型面积推出套数折后均价销售率2011-3-1384、85号楼高层102-1381927710 30%2011-3-2783号楼高层75-1071288200 27%2011-4-3090、91号楼高层75-1072248235 15%2011-7-2498号楼高层59-1692517880 5%成交维度：交易量并未受价格调整带动而出现回升受多方环境影响，市场交易量仍处低位徘徊，难于本质回升2008-2011年商品房季度成交量及成交金额走势图（万方、亿元）3季度，商品房成交量并未因为价格出现下行调整而带动其回升，反而出现小幅下滑；说明3季度商品房市场是一个观望情绪持续恶化的过程。成交维度：交易量并未受价格调整带动而出现回升政策环境持续从紧是需求难于回升的重要因素1月新国八条出台房产税试点上调存款准备金率0.5个百分点9月3月1月上调存款准备金率0.5个百分点上调基准利率0.25个百分点重庆10月开征存量房产税商业贷款门槛提高二三线城市限购政策开启8月重庆公布房价控制目标：涨幅低于2011年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值上调存款准备金率0.5个百分点6月7月一房一价实施调整土地增值税征收率上调存款准备金率0.5个百分点上调存款准备金率0.5个百分点预推存款准备金新政 冻结8000亿资金上调存款准备金率0.5个百分点8月