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辽阳市地方税务局房地产开发企业土地增值税培训 一、土地增值税的征税范围 （一）定义 条例规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人 所谓“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 所谓“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；“附着物”，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 （二）判断是否征收土地增值税的三个标准 1、 转让的土地使用权是否国家所有 （三）征税范围的一般规定 1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 　　 （四）若干具体情况的判定 （第一种）以出售方式转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物的 1、生地变熟地 2、房地产开发 3、存量地产买卖 （第二种）房地产的出租 （第三种）房地产的抵押 （第四种）房地产的交换 　　 （第五种）房地产的重新评估 　　 （第六种）以房地产进行投资、联营 （第七种）合作建房 　　 （第八种）企业兼并转让房地产 （第九种）房地产的代建房行为 　 （第十种）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 　　 ?注意： 根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》 国税函〔2007〕645号? 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴土地增值税。 二、房地产开发项目土地增值税预征与清算 （一）什么是预征：实施细则十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 这里的有两点需要注意： 一个是转让房地产取得的收入也包括预收房款（辽地税发【2006】86号）； 另一个是对符合条件的保障性住房（经济适用房、棚户区，必须有政府批件）暂不预征土地增值税。（但要清算） 房地产开发项目未清算前一律按转让房地产取得的收入预征土地增值税。各时期有不同的预征率。 辽阳不同时期的预征率 2006年3月2日至2010年10月29日住宅预征率为1％；商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为2%；划分不清的预征率为1.5％； 2010年10月30日至2011年2月28日为住宅1.5%，非住宅3% 2011年3月1日开始执行普通标准住宅2.5%，除普通标准住宅以外3.5% 辽阳市普通住宅标准 普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下，实际成交价格低于同级别土地上住房交易平均价格1.2倍以下。不能同时满足以上条件的住房为非普通住房。（辽市地税发[2006]60号） （二）什么叫清算： 根据《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（ 辽地税发【2007】102号 ） 清算分为自行清算和要求清算。 自行清算 （1）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）直接转让土地使用权的项目。 要求清算： （1） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目； （4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。 （三）核定征收： 审查清算项目过程中发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。 ⑴依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金