房地产假设开发法.ppt

假设开发法 一、假设开发法的基本原理 1、概念 假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、理论依据 预期原理 3、假设开发法适用的对象和条件 ??? 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。? 对于有城市规划设计条件要求，但城市规 划设计条件尚未明确的待开发房地产，难 以采用假设开发法估价。因为在该房地产 的法定开发利用前提未确定的情况下，其 价值也就不能确定。如果在这种情况下仍 然需要估价的话，估价人员可根据所推测 的最可能的城市规划设计条件来估价，但 必须将该最可能的城市规划设计条件列为 估价的假设和限制条件，并在估价报告中 作特别的提示，说明它价果的影响，或估价结果对它的依赖性 在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测： ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 4?? 假设开发法的操作步骤 ①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估计开发经营期； ④预测开发完成后的房地产价值； ⑤测算开发成本、管理费用、投资利 息、销售费用、销售税费、开发利润 及投资者购买待开发房地产应负担的 税费； ⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值 二、假设开发法的基本公式 假设开发法最基本的公式为： 开发房地产的价值＝开发完成后 的房地产价值-开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费- 开发利润-投资者购买待开发房地 产应负担的税费 说明： 1、运用上述公式估价，一是要把握待开发 房地产在投资开发前后的状况，二是要把 握投资开发后的房地产经营方式。待开发 房地产在投资开发前的状况，即估价对象 状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地) 、在建工程和旧房等；在投资开发后的状 况，有熟地和房屋(包含土地)等 2、投资开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商店、旅馆、餐馆、游乐场)等。 房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、???? 开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法； ②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法 现金流量折现法与传统方法的区别 (1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减 (3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法?? 中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较 现金流量折现法和传统方法的优缺点 现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。现金流量折现法具体需要做到下列3点：①开发经营期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确 4?? 假设开发法中各项的求取 1?? 开发经营期 ??? 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等