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房地产投资经济分析 第六章 投资可行性分析第一节 投资可行性问题 可行性研究：是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目开发的必要性和可能性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。 1983年2月，国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》 可行性分析的目的： 分析项目成功的可能性。即在具体限制条件和可供利用的各种资源情况下，存在一个实现个体或组织目标的合理概率，即为可行。不仅要估算支出的数额和支出时间，而且要估算预期的现金流量。 可行性分析的主要作用： 1、保证投资决策的科学性和合理性； 2、保证投资方案的优化 3、保证项目投资的有序性 4、为其它工作收集资料，提供依据 可行性问题的范围 分析对象的界定 在预先确定的地块上，研究开发类型 预先确定的投资类型，寻找合适的地块 在资金确定的情况下寻找投资机会 各种限制因素 目标 投资对象 风险 地块的自然条件、社会力量、法律、法规等 可行性研究的阶段划分 机会研究阶段：寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议。分为：一般机会研究和具体项目机会研究； 初步可行性研究：大型投资项目的前奏，为了避免浪费资源。初步判明项目投资是否可行，研究对象为机会研究的结论。 可行性研究： 可行性研究的阶段划分 可行性研究：详细可行性研究阶段，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。包括：市场研究、环境分析、规划研究、进度安排、项目成本及投资估算、财务分析、项目经济效益评价、项目社会及环境效益评价、结论等等。 可行性分析的步骤 筹划：提出项目设想；组建研究队伍 调研：内部资料调研、现场实地调研 优化及选择开发方案： 详细研究：对方案优选阶段的验证，运用各种方法进行分析 编写报告书 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 总论：对投资项目总体状况进行描述和说明 该项目提出的背景 开发项目所具备的基本条件：面积、位置、交通、人口、自然环境等 开发对象的社会经济发展前景 项目开发宗旨、开发规模、总体构想等 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 环境条件与需求预测 开发对象的环境条件分析：自然环境、经济环境条件及政策法规等 需求预测：市场研究报告，对各类商品房及建筑地块的需要现状及发展趋势作出估计 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 方案规划及比选 对征集的多种方案进行技术经济比较和评价，进行方案的比较选择，对最后确定的方案进行总体性描述 详细介绍选定方案的建筑物布局，功能划分、道路交通、市政设施及公用服务设施、建筑物主要技术参数、项目主要技术经济指标等 附开发区详细规划图 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 进度安排 按开发前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排开发进度。对大型项目，一般应分阶段开发。 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 成本及投资估算 成本估算表：征地费、地价、工程费、安装费、配套工程费等 总投资估算 附各种费用计算依据及计算表 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 经济效果预测 销售收入估算 租赁收入估算 经济效果指标计算：净收入、投资收益率、投资回收期等 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 资金筹措方案及现金流量分析 资金筹措方案：筹资额、筹资时机、筹资方式、筹资成本等 现金流量分析：收益表、现金流量表、资产负债表、还贷计划表等 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 经济效益分析评价、风险分析与评价 净现值分析与评价 内部收益率分析与评价 风险分析评价 成本效用分析评价 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的内容 社会效益与环境效益评价：为满足社会需求所作贡献（提高居住水平、社会经济增长、城市发展）以及给城市环境改善带来的效益（改善居住条件、美化居住环境、改善投资环境等） 结论：综合评价结果，对项目投资的可行性作出结论，并针对存在的问题提出具体建议，对建议方案将产生的效果作出估计 第二节 可行性研究报告 可行性研究报告的要求 简明扼要 形象生动 真实、客观 资料充足、观点明确 层次分明，逻辑性强 第三节 开发与改建项目 开发概述 第三节 开发与改建项目 可行性分析 通常分为两个部分： 1、市场研究部分； 2、对拟建项目的经济分析 如果地块已定，应该确定的是：在此地块物业需求量以及消费者愿意支付的价格。这时要考虑： 第三节 开发与改建项目 房地产开发融资 融资方式 1、 2、 3、 4、 5、 第三节 开发与改建项目 建设阶段 总承包商来确定各级分承包商，并进行协调、监督 常常使用招标方式 第三节 开发与改建