土地增值税税收政策要点.ppt

内 容 一、纳税人和征收范围的认定 二、应纳税额的计算 三、扣除项目 四、申报与缴纳 五、预征 六、房地产开发企业清算政策 七、减免税 转让 二手房 3、既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。 根据《清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（2010年第3号）第一条第二项的规定：转让普通住宅、保障性住房核定征收率为5%，其他5.5%。 公式：收入额X核定征收率=应纳税额 （三）转让土地使用权 1、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让过程中缴纳的税金。 2、对取得土地使用权后投资资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让过程中缴纳的税金。 3、不能据实清算，符合核定征收情形的，可适用核定征收方式。 根据《清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（2010年第3号）第一条第一项的规定：工业用地核定征收率为5%，非工业用地5.5%。 四、申报与缴纳 房地产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签订后的7日内办理纳税申报，在办理房地产权属转移前缴纳土地增值税。 （《广东省土地增值税征收管理办法》第六条） （四）预征的计算 计算公式=收入额×预征率 （五）纳税时间、地点 纳税人必须于取得转让(预售)房屋收入的次月15日前,向房地产所在地地方税务机关申报、预交土地增值税。 （一）清算单位：以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。 （二）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （五）清算程序 1、填写《土地增值税清算申报表》计算应纳税额 2、 提交申请及相关的资料 3、经税务机关审核后，按照审核结果补（退）税款。 计算应补（退）税额公式： 清算应补（退）土地增值税税额＝应纳税额－已预征税额 （六）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料： 　　1、土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 　　2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 　　 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 　 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 （七）关于土地增值税清算时收入确认的问题 　 1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1 、取得土地使用权所支付的金额，包括地价款及国家统一规定缴纳的有关费用，据实扣除； 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 2 、房地产开发成本； （1）包括： 开发土地和新建房及配套设施的成本, 包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用。 （2）成本扣除原则： ◆应当取得但未取得合法凭据的不得扣除； ◆必须是实际发生 ◆应当准确的归集 ◆直接发生或应当分摊的 注意：根据国税函[2010]220号文件规定： 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第二种方法扣除。 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时第一种、第二种情形所述两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本