房地产项目管理讲义.ppt

房地产项目、工程项目、项目管理的区别 历史上，项目脱胎于建筑工程。 房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。 项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。 房地产项目的任何一个阶段可以通过“外购” 得以完成，但不可以把项目“外购”。如果（即使）“外购”某阶段，也需要若干数量的项目团队成员管理卖方，更需要项目经理管理整个项目。 房地产项目目标相对其他种类项目更明确。 五大类管理过程 启动、计划、执行、控制、收尾 九大管理领域 项目总体管理 项目范围管理 项目时间管理 项目成本管理 项目质量管理 项目人力资源管理 项目沟通管理 项目风险管理 项目采购管理 项目管理的二维构成 “九大领域”管什么？ 房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化 。 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维修 、员工与供应商培训 。 使命：向客户提供优质住宅产品 工程技术标准 施工方案 设计与工程 新节点、新技术、新工艺、新材料 重点分项工程 维修支持 成本管理的框架确立目标成本过程成本的确认过程万科成本构成分析成本管理体系成本控制要点现场成本控制 洞察与定义 策划与评估 现场与控制 完工移交 维修与服务 万科工程项目过程管理 分析内外环境 定义项目 明确目标 分解工作结构 参与总体项目规划 万科工程项目过程管理 施工方案规划 组织与分工 三重加一规划 制定计划 控制风险 万科工程项目过程管理 启动项目 计划执行 监控项目 修改项目 供方管理 万科工程项目过程管理 验收 资料整理 万科工程项目过程管理 维修管理 项目评估 纠正与预防 万科工程项目管理附件 项目管理概述 【工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理 项目管理 项目就是以一套独特而相互联系的任务为前题,有明确的开始与结束,充分地利用资源,为实现一个特定的目标所作的努力! 【工程管理务实指南】 心态：项目管理者的基因 案例：领导关注招投标 实例： 股市投资者的心态 双胞胎的故事 成功项目管理者心态： 1、良好的沟通 2、好的流程与方法 3、计划与业务 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理 项目管理概述 4.1 现场管理概述 【工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理 施工现场管理业务主线 施工前期 土方/桩基 主体施工 内外装修 室外工程 管线 景观园林 卖场／样板房 验收 各部门的职责 三控制 采购管理 合同管理 设计变更 管理模块 4.2 监理公司管理 【工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理 施工现场管理业务主线 项目部 监理大纲的审核 监理细则的审核 质量记录的审核 监理月报的审核 帮助监理协调关系 4.3 协调管理 【工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理 施工现场管理业务主线 承建商1 承建商2 承建商n 承建商2 承建商n 承建商1 承建商2 承建商n 外墙承建商1 外墙承建商2 外墙承建商n 室外承建商1 室外承建商2 室外承建商n 楼层1 楼层n 楼层2 按照管道施工的合理顺序，安排室外承建商顺序施工 任何承建商在不同楼层间开展工作面应该得到监理控制 外墙施工对室外工程常常产生严重影响，应当预期充分考虑 承建商1 1、协调的基础是计划管理 2、计划安排的基本思路是使各种工序在空间上分离，在时间上也实现分离 4.3 计划管理 【工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理 主要进度控制计划 控制性进度计