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浙江大学经济学院博士学位论文预答辩 不动产价格 补地价 补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类： ①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件； ②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)； ③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即 补地价 ＝ 改变后的地价 一 改变前的地价 例子：某宗土地总面积1 000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元／m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额。 * * 不动产价格的概念、形成条件、特征 1 不动产价格的影响因素 2 不动产的供求与价格 3 不动产价值和价格的种类 4 重点掌握内容： 不动产价格的概念及形成条件； 不动产供求与价格； 不动产价值和价格的种类； 不动产价格的概念 不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义： 不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的不动产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 不动产价格的概念、形成条件、特征 不动产价格的形成 不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件： ①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值 ； ②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ； ③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买 。 不动产价格的特征 地价与一般物品价格的共同之处： ①都是价格，用货币来表示； ②都有波动，受供求因素的影响； ③都是按质论价； 地价与一般物品价格的不同： ①生产成本不同：地价不一定含有生产成本因素 ； ②折旧不同：不动产价格通常随着时间的流逝而上升，不仅 无折旧，而且会自然增值； ③价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格，而且不同的 土地之间价格差异较大； ④市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大； ⑤价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长； ⑥供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求同。 不动产价格的特征： ①不动产价格受区位的影响很大 ； ②不动产价格实质上是房地产权益的价格 ； ③不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； ④不动产价格是在长期考虑下形成的 ； ⑤不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 ； 不动产需求的概念 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 不动产供求与价格 决定不动产需求量的因素 ①该种房地产的价格水平 ； ②消费者的收人水平 ； ③消费者的偏好 ； ④相关物品的价格水平 ； ⑤消费者对未来的预期 ； 不动产供求与价格 一般不动产的需求曲线  不动产供给的概念 不动产开发商和拥有者(卖者)在某一侍定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是不动产开发商或拥有者愿意供给，二是不动产开发商或拥有者有能力供给。 在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为： 供给量＝存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 决定不动产供给量的因素 某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有： ①该种不动产的价格水平； ②该种不动产的开发成本； ③该种不动产的开发技术水平； ④不动产开发商对未来的预期。 一般不动产的供给曲线 不动产供求与价格之间的关系 不动产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 在理论上可以将不动产的供求状况分为4种类型：①全国不动产总的供求状况；②本地区不动产总的供求状况；③全国本类不动产的供求状况；④本地区本类不动产的供求状况。