毕业论文：水语山庄小区可行性研究毕业设计2012（定稿）.doc

水语山庄小区可行性研究 设计综述 2011年3月3日，全国人民代表大会中国人民政治协商会议在“史上最严厉”的政策“打压”下，2010年中国房地产市场仍然“量价齐升”。为遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房，加大保障房建设力度，今年1月26日中央再度出台“新国八条”，从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面调控楼市，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。其后，中国央行加息收紧银根，沪渝两地开始房产税试点等等，令调控力度持续升级。 水语山庄小区可行性研究的主要内容如下： （1）、项目概况 水语山庄小区位于河北省三河市燕郊经济技术开发区燕郊人民医院东南侧（原行宫市场）。小区周边交通便利、配套设施完善，文化环境和生活环境丰富多样，地理位置优越。 （2）、市场供求分析及市场需求量预测 近几年燕郊经济持续增长，人口不断增加，加之燕郊得天独厚的地理优势，很多人在此买房置业。燕郊当地居民生活水平不断提高，燕郊居民迫切需要改善居住条件，这些条件都给燕郊房地产业带来良好的市场前景。 （3）、项目的总体布局、总体规模 水语山庄小区可行性研究采用两方案对比，选择最优方案。通过本可行性研究发现方案一优于方案二，故选择方案一。方案一总占地面积约105216㎡，总建筑面积413980.88㎡， 容积率2.7%，绿化率66.67%，建筑密度20.81%。 （4）、安全消防和环境保护 水语山庄小区建立居民小区将建设消防安全国家标准，使城市居民小区消防安全管理纳入标准化，法制化轨道，从而彻底改变城市居民小区建设中消防安全防范措施滞后的被动局面，同时注重区内绿化，保护环境。 （5）、项目的拟建条件分析 燕郊自建区以来，燕郊政府积极完善供水、供电、供热等基本生活设施，近几年燕郊开发区已形成独具规模的道路网，燕郊的供水、供电、供热系统已逐步专业化，标准化。 （6）、项目的组织机构和开发进度安排 该项目的项目组织机构采用直线职能制，分工明确，责任到。人组织机构适应项目的要求，销售策略有针对性，组织计划安排合理。 （7）、项目的投资估算和资金筹措 该项目总成本费用为202534.57万元。项目的资金来源分为三部分，即：自有资金、银行贷款、销售收入。 （8）、项目的销售收入和税金估算 该小区楼盘销售8400元/平米起价，均价8600元/平米，销售收入约为287688.77万元，销售税金及附加16253.29 万元，土地增值税0万元，所得税：20836.00 万元，税后利润62685.15 万元。 （9）、项目的财务评价 项目的可供分配利润为56434.35 万元，全部投资利润率30%，自有资金投资利润率123%，全部投资利税率53%。全部投资财务内部收益率(FIRR)=42%，财务净现值(FNPV)(ic=15%)=28363.19 万元，自有资金投资财务内部收益率(FIRR)=79%，财务净现值(FNPV)(ic=15%)=30790.50万元。各项财务指标均显示该项目经济上完全可行。 （10）、项目的敏感性分析 经测算，该项目销售收入及成本在10%波动时，不会亏本。 （11）、项目的风险预测和防范措施 根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目居于较强的抗风险能力。 方案一不论从小区品质，还是从财务状况分析均优于方案二。因此水语山庄小区可行性研究在经过两方案对比后得出方案一优于方案二。建议选择方案一。 目录 设计综述..................................................................1 1项目的基本情况..........................................................5 1.1项目概况...............................................................5 1.2可行性研究的主要经济技术指标..........................................6 1.3项目周边的环境状况....................................................7 1.4项目建设的必要性......................................................7 2项目投资环境与市场研究..................................................7 2.1项目投资环境优势分析..................................................7 2.2市