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第 PAGE 12 页 共 NUMPAGES 12 页 商业筹备开业期物业服务规范 基本信息 标准名称 商业筹备开业期物业服务规范 标准编号 CMPO/31042-01-2021 实施日期 2021-10-15 发布部门 运营管理部 年代号 2021 制/修订人 总部COE 审核人 谢水清 批准人 陈海照 目的 为规范和指导商业项目筹备开业期的物业服务工作，特制定本标准。 范围 本标准规定了项目筹备开业期的物业服务工作内容、工作质量要求。 本标准适用于招商蛇口开发的商业、写字楼、园区、酒店式公寓等物业；外接的物业管理项目可参考本标准执行。 规范性引用文件 文件编号 文件名称 CMPO/31042-05 《商业装修管理工作规程》 CMPO/21059-01 《采购管理规范》 CMPO/21052-01 《总部固定资产管理工作规范》 CMPO/31020-02 《承接查验工作规程》 CMPO/31042-05 《商业装修管理工作规程》 CMPO/21059-02 《供应商管理规范》 CMPO/22022-01 《合同管理规范》 术语和定义 术语 定义 筹备开业期 商业正式开业前的准备阶段，主要分为招商推广期、承接查验期、装修期和开业准备期四个阶段。 服务内容与要求 商业筹备开业期运营服务图 一般情况下，商业筹备开业期分为招商推广期、承接查验期、装修期和开业准备期四个阶段，物业服务应根据不同阶段的工作要求提供相应配套服务。 第 PAGE 12 页 共 NUMPAGES 12 页 筹备开业期物业服务工作标准要求 招商推广期 序号 工作内容 工作质量要求 完成时间节点 主责部门 参考文件/附件 物业服务方案制定 收集项目基础信息，了解项目定位。 物业服务方案内容见附件：商业物业服务方案范本。 物业服务方案需通过业主/商业运营中心审批。 业主/商业运营中心要求的时间 城市公司运营管理部门 物业管理费定价测算 依据项目运营期实际的物业管理成本，同时结合市场商业项目的定价标准。 进行物业费定价，参考《物业费定价测算表》（表31042-18）。 物业管理费定价测算表需通过业主/商业运营中心的审批。 业主/商业运营中心要求的时间 城市公司运营管理部门 《物业费定价测算表》（表31042-18） 前期物业费用测算 前期物业费用覆盖项目物管中心组建至项目开业的所有物业管理成本。 进行前期物业费用测算，参考《前期物业费用测算表》（表31042-19）。 前期物业费用测算表由业主/商业运营中心审批。 签订前期物业服务合同前30天 城市公司运营管理部门 《前期物业费用测算表》（表31042-19） 物业服务合同签订 参考附件：物业服务合同范本，并根据项目实际情况，编制具体物业服务合同； 物业服务合同通过业主/商业运营中心确认，双方签订合同。 项目开业前90天 城市公司运营管理部门 组建物管团队 按照业主/商业运营中心确定的项目组织架构，制定人员招聘及到岗计划。 与商业管理部门确定其面试的岗位及面试流程，如项目物管中心部门负责人以上人员、客服岗等骨干人员需经业主/商业运营中心面试方可录用，其它岗位人员由物业公司综合管理部依照岗位说明书的标准组织招聘录用。 按人员到岗时间计划实施 综合管理 部门 制定筹备开业期时间倒排工作计划 依据业主/商业运营中心、项目运营团队关于项目开业筹备计划制定物业管理开业筹备时间倒排工作计划表。参考模版《开业工作倒排计划表》（表31042-20）。 开业筹备倒排时间工作计划表应经商业管理部门的审核确认。 开业筹备倒排时间工作计划可依据开业筹备工作推进的情况进行优化调整。 项目开业 前180天 物管中心 《开业工作倒排计划表》（表31042-20） 制定装修管理方案 结合项目特点，与业主方/甲方商业管理部/资产管理公司共同制定明确的装修管控标准，包括但不限于：商铺门头、招牌、灯箱的安装标准（尺寸、颜色、用材等）；商铺业态、用电标准，以及消防备案审批标准，餐饮业态排烟、排污、厨房防水装修标准。 以装修管控标准为基础编制《装修手册》。 业主/商业运营中心要求的时间 城市公司运营管理部门、物管中心 CMPO/31042-05 《商业装修管理工作规程》 制定项目承接查验 方案 项目物管中心负责人负责组织编制承接查验工作方案，参考模版《项目承接查验方案》（附录A），明确承接查验工作流程、承接查验的范围。参考模版《承接查验物业验收标准》（附录B)，拟定承接查验工作计划，包括人员安排、工具准备、查验资料准备、时间计划、验收标准等内容。 承接查验开始 前10天 城市公司运营管理部门、物管中心 《项目承接查验方案》（附录A） 《承接查验物业