基于土地政策视角下的小产权房规制政策优化.docVIP

HUNAN UNIVERSITY 基于土地政策视角下的小产权房规制政策优化 学生姓名： 董树军 学生学号： 专业班级： 行政管理一班 学院名称： 法学院 任课老师： 肖主安 基于土地政策视角下的小产权房规制政策优化 摘要：小产权房问题根源于国家的土地政策，如农村集体土地管理法规的立法缺失，集体所有土地产权权能的限制性行使，集体建设土地流转和农民宅基地使用的严格限制，政府征地的低价扩张。优化与小产权房有关的土地政策，主要是要完善国家的土地管理立法，拓展集体土地产权权能，完善集体建设土地流转和农民宅基地使用政策，改革政府征地政策。 关键词：小产权房；政府规制；土地政策 如何有效规制处于灰色地带的小产权房开发及交易，在山东经济学院房地产研究所所长、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海看来，“是一场体制、政策和民生的难博弈”。小产权房问题根源于国家的土地政策，包括国家的土地管理立法、集体土地产权安排、集体建设土地流转政策、宅基地政策、政府征地政策等。优化与小产权房有关的土地政策，主要是要完善国家的土地管理立法，拓展集体土地产权权能，完善集体建设土地流转和农民宅基地使用政策，改革政府征地政策。 一、完善土地管理立法 有效规制小产权房，首先应该完善国家的土地管理立法，特别是要尽快建立健全农村集体土地管理的法规体系。现行的《中华人民共和国土地管理法》并没有依据《中华人民共和国宪法》的原则建立起完备的集体土地法规体系，集体土地使用权也没有根据《宪法》的制宪原则进入市场合法流转。 “不根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，小产权房的问题就不可能根本解决”。到目前为止，由于国家有关部门和立法机构仍在继续研究集体土地法规的相关问题，本应与《中华人民共和国城乡规划法》同期出台的农村集体土 地管理 法规只能延缓出台，导致了与集体土地使用权流转和农民宅基地等问题密切关联 的小产权房获得了巨大的灰色运转空间，而且有愈演愈烈之态势。可以说，农村集体土地管理法规的立法缺失，是直接导致小产权房问题的法治根源。因此，全国人大及其常委会 应在广泛 调研的 基础上，考虑尽快修改《土地管理法》、 《农村土地承包法》、 《城市房地产管理法》，将这些涉及到土地所 有权制度 的法律规范进行整合，同时尽快出台《中华人民共和国土地规划法》， “在明确农村集体土地性质和用途的前提下，尽快建立城乡土地一体化统筹法规体系”，并且在《城乡规划法》引导下，统一由政府行使土地所有权。即国家应该尽快改变土地国有、集体所有并存的所有制结构，建立一种全国统一的土地所有权制度，并确保原集体土地所有权人的权益不受损害。尽快实行统一地权的政策，也就是承认了小产权房可以流通，从而解决历史遗留问题。 有效规制小产权房，近期可以考虑完善土地承包制，在承包土地上不允许农民个体从事房地产开发。换句话说，在土地集体所有制条件下，集体组织成员不得单独从事房地产开发，但可以集体行使土地房地产开发权。当下治理小产权房，应该《土地管理法》与《城乡规划法》 两法并用，而且，“理想的方法应该是先有土地（管理）法立规矩，后有（城乡）规划法方圆。 ”无论是基于对维护《宪法》的责任，还是要加强《城乡规划法》的施行，政府都必须彻底解决小产权房问题。对此，武建东撰文提出了可供选择的四条途径：一是修改《土地管理法》，建立有关集体所有土地特别是农村建设用地的流转体系和权利安排。二是在修改《土地管理法》的同时，制定有关行政条例，初步建立起农村建设用地制度，促进集体建设用地使用权进入市场依法流转。三是国务院或国土资源部发布有关农村集 体土地改革的行政通知，以行政政令的方式，确立集体建设用地的改革路径和架构。四是确立由地方政府试点解决的过渡性安排。从战略上分析，比较可行的途径是：以国务院或国土资源部发布行政通知为联桥，着手修改和完善《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、 《担保法》等法律， 甚至以释宪说明等体系性措施，确立农村集体建设用地流转的法律安排，直接促进集体建设用地进入市场流转。有关集体土地流转的收入，划归农民和农民集体所有，政府通过税收实现利益调节，从而彻底解决小产权房这个中国改革的怪胎。 有效规制小产权房，还应该在相关法律惩处规定中增加“破坏土地资源罪”条款。因为在以往的土地违法中，违法人员定罪依据都是滥用职权罪或者行贿受贿罪。面对占用耕地开发小产权房等新的土地违法形式，立法或行政部门应该制定专门的管理办法，并增加“破坏土地资源罪”这样的法律条款。对违反了土地管理法规的开发商和乡村组织有关负责人，还要给予行政处罚，并没收其非法所得和罚款。 “在制止新的‘小产权房’项目出现的同时，一定要对过去的‘小产权房’予以处理，才能显示法律的公平性。 ”在面对大