唐山北戴河北戴河金海湾别墅营销方案 (NXPowerLite).pptVIP

* 北戴河金海湾别墅营销方案 内容 市场分析 项目定位 营销思路 1 2 3 市场分析 区域宏观市场 北戴河板快供给现状 环渤海区域别墅市场现状 从上半年市场来看，整个市场供应量和需求 量都比较旺盛的，价格从年初到年中的攀升 北京 天津 唐山 幅度都是20%以上。 06年下半年别墅供应量大幅下降，成交量下 降;07年春季别墅市场回暖.2007年天津市在 售和开售的别墅项目将超过20个,竞争更激 烈. 唐山本身能够适合于盖别墅的区域非常少, 秦皇岛、北戴河的别墅主要的群体就是唐山 人. 北戴河板块市场研究 北戴河区域介绍 旅游摇篮:清光绪二十四年(1898年)被清政府辟为避暑区,在这里诞生 了中国第一条旅游铁路专线、第一条航空旅游航线，第一个19孔高 尔夫球场等诸多中国旅游史上的第一，被誉为中国现代旅游业的摇 篮。 疗养圣地:北戴河区是全国最大的休疗基地和健身康复中心。 中央和各省、市的一些企事业单位，在北戴河兴建了二百多 家休疗养院. 地理位置:西距首都北京279公里，3个半小时的车程.东距秦 皇岛港18公里、山海关机场25公里。东北与秦皇岛市海港 区毗邻. 典型案例 北戴河别墅供给 案名：红屿别墅 类型：独栋 容积率： 0.53 绿化率：58.30％ 装修：毛坯 开盘:二期06年7月 套数：148,现剩10套 起价：14000元 最高价：17000 均价：15600 户型面积：263—725平米 总价：323万至1566万 剩400万以上 定位：度假别墅 特色：坡地，北美现代建 筑风格 典型案例 北戴河别墅供给 案名：长岛别墅 类型：联拼+独栋 容积率：0.95 绿化率：47% 装修：毛坯 开盘: 06年5月1日 独栋：3套，600平米，960万 联排：1套，184平米，9560 元/平米，总价176万 叠拼：10套左右，面积240— 270平米，价格5800—6800 元/平米 特色：靠公园和海 典型案例 北戴河别墅供给 案名：御墅龙湾 类型：独栋+联排 容积率：0.63 绿化率：48.4% 装修：毛坯 开盘: 07年7月14日,60套 现剩：独栋联排各10多套 起价：独栋12000 联排8000 最高价：独栋14000 联排11000 户型面积：433—840平米 总价：独栋600—1000万 定位：休闲别墅 特色：靠海近，200米左 右 市场存量不多:独栋30多套，联排10多套，叠拼10多套，总体 北戴河别墅市场供应总结 别墅供给结构主要是独栋，联排，叠拼三种类型； 供应量不到70套； 从各楼盘销售期来看，销售形势乐观，市场表现为供不应求的 局面。 市场供应不足，购买需求旺盛 项目定位 形象定位 客群定位 北戴河印象 旅游 多数楼盘都采用此概念,趋同性严重 疗养 形成差异化,避免竞争 0.366的超低容积率 370—775平米独栋的大户型 北戴河得天独厚的位置 休养型别墅 稀缺 高贵 品位 项目形象定位 疗养 客群定位 定位原则: 基于本项目大型体量、高档物业定位的市场特征，结合战略目标 考虑，主体目标客户界定的原则有三： 第一：目标客户应具备充分的地域宽度； 第二：目标客户的个体物业消费承受能力强； 第三：目标客户具备追求生活和引领高端生活潮流的价值取向。 高品位 客群地域定位： 北戴河自有别墅建设以来，业主多是外地人士，少有本地居民购买。 营销区域定位为：环渤海区域---以北京、唐山为主 主力目标客户——所有承受别墅总价500万元以上的精英阶层 年龄和性格特征——年龄在40—60岁；拥有丰厚的家庭经济背景； 个性内敛，注重内涵；崇尚自然，追求静雅；尤其是注重保养和健 康。 职业特征——文艺界名流,如演员、艺术家、画家、音乐家; 大型企业老总和高管; 有隐性收入军政要员； 社会人文科学名流,如律师、记者、教授. 客群定位 营销思路 营销背景 城市需求分析 营销策略 全国经济快速发展 环渤海经济区域实力不断加强 富有阶层的涌现和购买力旺盛 营销背景 别墅用地的停止供给 对舒适、个性的居住方式的追求 良好的大背景坚定我们营销的信心！ 北 京 锁定营销城市 北 京 北京别墅市场兴旺：上半年市场看的，整个来讲市场供应量和需 求量都比较旺盛的，价格从年初到年中的攀升幅度都是20%以 上。 北京多数高档公寓售价已经在18000—25000元/平米，而中央别 墅区别墅售价16000-25000元/平米 。别墅市场以其与高档公寓 相差