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市场分析 一、项目概况 二、济南市房地产宏观市场调研 三、济南市高档楼盘市场现状分析 四、与项目地块定位相当的市场调查分析 五、项目地块SWOT分析及规避方式 六、项目初步市场定位 一、项目概况 （一）、项目的地理位置 　　项目地块位于泺源大街与太平街交界处西北，地理位置显要，环境幽雅，交通便利；项目临近泉城广场，周边多路公交线路可以直达，道路交通能到达市内各区。 （二）、项目所在地环境状况 项目所在地泺源大街是一条具有悠久历史文化的名街， 附近主要的商业建筑有中银大厦、鲁银大厦、富林酒店、新闻大厦、银座大厦等。项目周边星级酒店环伺；政府机关及金融机构密集；本项目临近泉城广场，休闲娱乐环境极佳；交通网络四通八达，占尽地利人和。 项目地块为长方形，南北面窄，东西面较宽，利于规划临街建筑。但是项目地块北面为临街住宅，预规划建筑对其日照采光影响极大。规划上受到其影响较大。 （三）、项目的性质及主要特点 项目地块主要特点为： 1、项目地块比较方正，规划起来相对容易； 2、地块占地规模比较小，容积率相对适中； 3、与后边多层住宅距离过近，规划受到影响较大； 4、周边片区土地稀有，本项目位置得天独厚。 （四）、项目规划主要技术经济指标 　　项目地块占地7460平方米，原用地已有设计规划方案，规划总建筑面积为46653平方米，容积率5.18。地上22层约38653平方米，地下两层约8000平方米。建筑高度75.5米，地下车库可停车136辆，初步确定高级办公。我司在认真分析周边环境的基础上，提出了在该地块建设高级住宅的建议，规划指标如下：总建筑面积38150平方米。其中地上建筑面积31150平方米，全部为22层板式高层住宅，其中住宅部分面积26110平方米（首层架空，面积为1186平方米，用作会所和管理房），空中立体花园总面积5040平方米；地下室总建筑面积7000平方米，主要用途为地下顶车场和设备层，停车位130个。 （五）、项目合作方式 富丽房地产开发公司通过购买土地方式从原开发商手中取得土地，土地价格为9800万元，富丽开发公司负责项目的全部费用。 （六）、可行性研究的目的、主要论据和范围 项目可行性研究的目的是通过对济南市房地产的宏观及微观市场详细的调研分析，结合项目所在地片区的市场状况，确定其初步的市场定位，进行成本预算分析、销售收入预测、项目盈利状况及风险分析，研究该项目实际是否可行或者现在不可行何时可行等问题。可行性研究的主要论据是济南市整体房地产走势分析、市场供应量与需求量分析、市场热点分析、与本项目具有可比性的重要楼盘分析以及济南市的建筑成本情况、各种税费收取情况、一般市场的利润状况等分析。其范围主要在泺源大街片区高档公寓和中央商务区（CBD）片区等高档公寓比较集中的区域。 二、济南市房地产宏观市场调研 （一）、济南市房地产市场状况分析 　　1、目前济南房地产开发投资增长迅速。2001年商品房投资58.5亿元，增长38.5%。房屋施工面积713.0万平方米，其中住宅施工面积595.2万平方米，分别增长27.4%和30.2%房屋竣工面积190.8万平方米，其中住宅竣工面积163万平方米房地产开发朝着片区化、多类型、多档次、综合配套和环境优美舒适方向发展。房屋竣工面积190.8万平方米，其中住宅竣工面积163万平方米，分别下降19.1%和22.8%。商品住宅实际销售面积117.3万平方米，下降1.7%，其中个人购买95.4万平方米，个人购买比例已达81.3%，比上年提高0.9个百分点。预计今年的住宅供应量将比去年大幅度的增加，商品房开工面积将达500万平方米以上，如果再考虑去年结转的近400万平方米，今年住宅的实际供应量将要达到900万平方米，而目前济南市住宅市场的年吸纳率不到400万平方米，今年供需两旺，供大于求的市场格局将会形成。,100万平方米，北京为1050万平方米，深圳为650万平方米左右，而这三个城市的人口数量分别为北京、上海各1500万、深圳400万。济南市去年成交量为117万平方米，城市人口超过300万人，可见济南房地产市场的潜在需求尚有较大空间。济南的购买力还处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，济南的个人购房比例将会大大增加。另外，虽然已停止了实物分房的政策，但济南的房地产市场还存有一定程度的变相集团购买行为。 （二）、济南楼市区域板块分析 近几年，济南市房地产市场得到了迅猛发展，最显著的是高层写字楼和规模高尚社区的大量出现，使济南增添了现代的都市气息。自然环境改观为房地产的到来提供了客观条件。 济南市政府的旧村改造计划和大型污染企业的外迁也使得各个区域的总体开发量和结构性供应的不均衡状况得到了改善，开发重点由东部地区向中西部、南部、北部和其他地区转移。房地产产品的供应也呈多样性，大型高尚社区、高层