2011年城市房地产市场研究报告——郑州.pdfVIP

房价，走在拐区之上 20 11 年城市房地产市场研究报告 目录 2011 年序言 2 一、城市经济 3 1、城市宏观经济 3 2、城市房地产与经济发展的关系9 3、综述 11 二、产业政策 13 1、宏观政策解读 13 2、市政住房政策解读 32 3、市政建设动态 42 4、综述 56 三、土地市场 58 1、土地市场供求分析 58 2、重点地块分析 70 四、行业发展 73 1、房地产开发投资 73 2、房地产建设规模 77 五、市场交易 84 1、商品房 84 2、商品住宅 90 3、商业市场 113 4、写字楼市场 121 5、保障住房 127 六、2012 年房地产市场预测 133 1、经济走势预测 133 2、政策走势预测 135 3、土地市场走势预测 137 4、房地产市场走势预测 139 1 20 11 年城市房地产市场研究报告 2011 年序言 回看2011 年，限购和限贷主导了整个房地产市场。在两限的影响下，开发商拿地开发 热情降低，客户购房信心骤减。随之而来，各地房地产交易量都出现了明显的锐减。在此形 势下，都在说‚这个冬天有点冷。‛ 从地产领头羊万科到不知名的小企业，大家都在忙着储 粮过冬。 展望2012 年，针对房地产行业的宏观调控还远未结束。12 月初，住建部明确表示，地 方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚刚结束的中央经济工作会 议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。 2011 年，拐点是被讨论频率最高的词之一。现在看来，讨论拐点是否已经到来已经毫 无意义；对于拐点，有人在等待，有人在观望，殊不知，我们已经行走在拐区之上。 CRIC 认为：未来的房市，没有拐点，只有拐区。 2012 年注定不会是春天，2009 不是2011 的2009 ，它只是2008 的2009 。 建业集团董事局主席胡葆森在 EJU 创新峰会郑州站上讲过这样一段话：房地产企业分 为机会导向型和战略导向型，机会导向型哪有钱赚去哪，什么赚钱做什么；战略导向型每天 做的事情都是他几年前计划好的，也就是我们常说的战略。所以，一旦遇到市场寒冬，机会 导向型基本上是哀鸿遍野，但战略导向型企业则不同。比如今年，很多企业在如此寒冷的行 业冬天形势下，还是完成了持续的增长，这就是在冬天战略导向型企业和机会导向型企业的 差别，同时，也只有在冬天，你才能看到这两种不同企业的差别。易居中国董事局主席周忻 表示‚变‛才是王道，唯一不变的就是变，企业要有战略，要有远见，才能决胜未来。 2011 年，建业全年销售面积达 136 万㎡，国内排名26 ；销售额83 亿，国内排名 48 位；而同样，在2011 年，高端物业倡导者绿城却仍在泥潭中挣扎…… 2011 年，易居中国收购21 世纪，成立EJU 电商平台，截至2011 年底，EJU 电商平台 成交房源2452 套，成交金额28.29 亿元。而同样，在2011 年，众多代理机构大佬却忙着 裁员关店…… CRIC 认为：这条拐线究竟有多长不重要，重要的是在拐线上找到符合自身企业的生存 之道。 2 20 11 年城市房地产市场研究报告 一、城市经济 今年以来，国内外经济形势复杂严峻。面对各种矛盾与困难，党中央、国务院审时度势， 科学决策，各地区、各部门按照中央部署，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方 式为主线，加强和改善宏观调控，大力解决突出问题，巩固和扩大应对国际金融危机成果， 促进经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，取得发展较快、价格趋稳、效益较好、民生 改善的可喜成绩，实现了 ‚十二五‛经济社会发展良好开局。 中央经济会议认为，今年以来，世界经济增长放缓，国际贸易增速回落，国际金融市场 剧烈动荡，各类风险明显增多。展望明年，世界经济形势总体上仍将十分严峻复杂，世界经 济复苏的不稳定性不确定性上升。我们要更加注重统筹国内国际两个大局，增强机遇意识、 忧患意识，充分认识国际金融危机给我国发展带来的机遇和风险，从我国改革开放和社会主 义现代化建设全局高度，加强战略谋划，增强应对能力，扬长避短，趋利避