上街项目营销方案.docxVIP

上街项目营销策划方案核心市场环境分析上街概况上街区位辐射示意图上街区位于郑州市西部38公里处，属郑州市辖区，东邻荥阳市城关乡，西、南分别与高阳镇、刘河镇毗邻，北部与王村镇相连，西南和巩义市的米河镇接壤。陇海电气化铁路、万泉河路由东而西贯穿城区。郑（州）洛（阳）汴（开封）高速公路傍区而行，具有一定的区位辐射能力。上街区是郑汴洛“黄河之旅”旅游热线上的咽喉重地，自古就有“三秦咽喉”、“东部襟带”之称，为历代兵家必争之地。区域辖1个镇和5个街道办事处，全区总面积64.7平方公里。上街区人口13.15万，其中铝厂约4万余人，市区人口3万，峡窝镇6万人，以铝工业和机械制造业为支柱产业。城市发展规划在郑州市发布的“六城十组团”战略规划中，郑州市政府将位于上街区内的郑州宜居职教新政列为发展重点之一，计划“一年开好局、三年出形象、五年成新区”。宜居职教城规划面积31.93平方公里，重点建设六大组团：高等职业教育组团、实习工厂及工业集聚区组团、幸和群岛旅游休闲组团、合村并城及商业地产组团、汜水河花卉产业组团、五云山山地运动休闲度假组团。计划整合河南省30所职业院校，引进4所国内外知名职业院校，到2020年，预计在校学生人数达6万人，居住人口规模将达20万人。目前，郑上快速路已开工建设，向西打通至峡窝镇老寨河村，然后向北折向上街市区，预计未来五年上街项目所在的峡窝镇将逐步成为上街的新核。二、 上街房地产市场分析1.商品房成交分析数据来源：上街区政府网站上街区近年来房地产市场发展迅速,由于受到房地产新政调控，2012年1-5月整体市场较为低迷。但是进入2012年5月以后，根据对市场在售项目的调研发现，目前上街市场活跃，成交量环比大幅增长。预计今年下半年与明年，上街房地产市场将稳步复苏。在价格方面，上街区房地产市场价格呈现持续走高的态势，随着宜居职教城的开发以及郑上快速路的建设，上街房地产均价将持续上扬。供需关系分析针对以上要求，项目量体大，产品形态较多，建议分期开发。上街居民对于价格非常敏感，在目前市场开盘楼盘多余量多，销售压力大的情况下，项目周边配套设施尚不完善，建议低开高走，先期以良好的景观规划和建筑立面，树立高品质楼盘形象，丰富的产品形态，和价格优势，在市场上能够广泛吸收客户，在客户心里迅速树立企业高端品牌形象，提高去化速度，快速回流资金，当期上街市场销售数据统计通过市场调研，上街整体市场当期总投2161套房源，总销1572套，整体去化率73%，市场表现较好。市场投销中，三房投放占主要比例，三房销售比例也占第一。由于建业森林半岛三期、亚星江南小镇四期等项目将在下半年集中开盘，市场投放量将大为增加，同时上街市场的消化能力将不会大幅度增加。2012年下半年市场的供需比预计为2:1左右，市场竞争激烈，出货压力较大。上街区客户分析通过市场调研发现，上街由于自身购房群体较少，目前主要依靠巩义、上街及周边乡镇客户为主，这部分客户占到总体购房客户的80-90%。短期内上街总体客户量有限，每年的去化量不会有较大变化。随着轻轨及职教区的开发建设，购房客户中郑州客户比例会有所增加，但目前2-3年内可能性较小。通过现场调查，客户对于园林、水系等楼盘景观认可度较高，江南小镇等高层楼盘拥有优质景观的楼层热销，已售完；景观较差的楼层滞销。客户中国传统意识较浓，对于方正户型的认可度较高，部分客户具有一定的风水观念，并且对于价格比较敏感。竞争分析1.总体概况上街区楼盘分布图楼盘概况：目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。今年下半年将有部分楼盘入市，未来市场竞争激烈。楼盘形态：建筑形态多样，涵盖退台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，其中以电梯洋房以及高层为主。楼盘产品：三房为主，面积分布在100-160㎡，集中分布在110-130㎡，但小面积三房去化率较高。楼盘价格：市场高层均价在3600-3700元/㎡，德宝城墅的退台洋房价格在3700，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/㎡左右，别墅在15000元/㎡。楼盘客层：主要为以周边县市客户为主，及部分巩义客户。来人来电量：目前市场在售项目日均来访量在5-6组左右。楼盘规划：目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端，多数项目社区规划合理，并含有水系景观。购房热度：自2011年10月份开始市场热度急剧下滑，客户观望情节较重，但年后整体市场开始回暖，多数项目日均来访量在5-6组客户左右。主要竞争对手优劣式分析经过上述分析，目前上街房地产市场在售楼盘整体规划合理、建筑形态多样，产品符合市场需求，且价格适中。但是上街楼盘同质化现象严重，未能充分利用景观等项目优势，局部规划设计与国内一线房企所推出的精品楼盘相比存在较大差距，售楼部人文关怀也有所不足。市场空白点：建筑风格符合河南本土审