第二章房地产业的发展历史和我国土地制度.pptVIP

第二章;第一节 我国房地产业的发展历史;一、第一阶段：从19世纪中期～1953年;二、第二阶段：从1953年～1978年;;三、第三阶段：1978年～1991年底;;四、第四阶段：从1992年至今 ;;2．1993年6月～1995年：国家对房地产业进行治理整顿和宏观调控;3．1996年～1998年：商品房空置量增加与有效需求不足;;4．1999年～现在：房地产市场在健康有序地发展;第二节 我国的土地制度;第二节 我国的土地制度;（三）土地公有制的形式 即城市土地国家所有、农村土地集体所有 （四）土地公有制的使用： 从根本上消灭了凭借土地所有权进行的剥削，为合理配置土地资源、提高土地利用效率提供了最大可能和切实保证，亦为国家拥有土地收益、实现社会财富的公平分配创造了条件。 但是，由于土地使用与管理制度未得到相应的加强，加之在计划经济体制下形成的国家指令性行政划拨、土地使用者无偿无限期使用、禁止土地使用权在使用者之间转移的土地使用制度，使土地公有制的优越性在相当长的时期内没有得到很好的发挥。 ;二、我国城市土地使用制度及其演变 （一）土地无偿使用的弊端 1．国家在土地上的收益大量流失。 2．由于无法保证经济合理地利用，造成土地资源严重浪费。 3．由于各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业的指标中反映不出来，地租、利润、利息混在一起，收入分配渠道难以理清。 4．阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化。 5．城市内部用地结构不合理。 6．不利于建立城市建设资金长期平衡机制。 7．无偿使用土地不符合市场经济的原则，与国家经济体制、管理体制改革相矛盾。 8．不利于执行对外开放政策和吸引外资。 ;（二）改革的主要内容 首先要将土地所有权与使用权分离，在国家和各经济实体之间建立起一种新型的关系，逐步建立起土地使用权出让、转让、收益分配和土地投资的新机制； 其次建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用地发展规划相衔接的土地利用规划体制；再就是建立和发展城市土地市场，通过对国有土地使用权出让的一级市场国家垄断，确立国家在配置国有土地资源中的地位，通过搞活土??使用权转让、出租、抵押等经营活动，逐步发展和完善土地二级、三级市场。 ;（三）改革的特点 1．城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国家所有制。 2．城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化。 3．改革并不意味着政府鼓励加速土地使用权转让的速度。 4．城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的职能移交给土地使用者和经营者。 ;（四）城市土地使用制度改革的实践 1．征收土地使用费。 2．征收土地使用税。 3．城镇土地使用权的出让与转让。 4．建立土地收购储备制度 5．实施土地一级开发