《宜州市城南新区项目开发可行性分析报告》.doc

宜州市城南新区项目开发可行性分析报告 PAGE  PAGE 36 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 厦门房地产全程策划公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 目 录 ≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈? 宜州市房地产经济环境分析 （一）宜州市城市概况 （二）宜州市经济概况 （三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标 （三四）宜州市宏观经济影响关系分析 1、县域经济 2、固定资产投资 3、县域发展规划 4、结论 当地房地产市场走势分析 宜州市房地产开发现状综述 （二） 所在区域住宅市场走势分析 1、供求关系 2、价格走势 3、市场特点 4、个盘素质 (三) 房地产开未来发展趋势预测 项目土地价值判断及项目地块优劣势分析 （一）土地价值 1、地理位置 2、周边环境 3、环境污染 4、地块周围的交通条件 5、配套设施 （二）项目地块优劣势分析 1、SWOT分析 2、宜州竞争楼盘对比 结论 可提升价值研判 （一）类比土地价值 （二）规划能力对于土地价值的提升 （三）单体设计 （四）市场细分及客户定位 （五）项目现场包装 （六）项目营销策划 （七）物业管理 结论 项目市场定位 （一）项目的市场定位 （二）消费群体定位 项目价值分析 项目定价模拟 项目开发成本及效益分析 （一）项目开发成本及效益分析表 （二）项目开发成本及效益分析明细 投资风险分析及其规避方式提示 （一）风险性分析 （二）规避方式 开发节奏建议 一、宜州市房地产经济环境分析 （一）宜州市城市概况 宜州市是壮族歌仙刘三姐的故乡，这里山川秀美、景色如画，是观光旅游的好地方；这里历史文化源远流长，是山歌、彩调之乡；这里人民热情好客、豪情奔放…… 宜州市地处广西中部偏西北，总面积约3869平方公里，辖7镇14乡，总人口62万，居住有壮、汉、瑶、苗、水、毛南、仫佬等民族。 宜州市是一座具有2100多年历史的文化名城。这里群贤云集、人杰地灵，境内有25处国家各级重点文物保护单位。 宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距广西首府南宁市320公里，东距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂铁路贯穿宜州境内，形成了四通八达的交通运输网络。 宜州市水、电供应充足，工业基础良好，农业发达，物产丰富。蔗糖、桑蚕、畜牧水产、林果等成为农业支柱或主导产业，已成为全国最大的桑蚕生产基地县（市）。 宜州市有迷人的山水风光、美丽的民间传说、浓郁的民族风情，主要风景名胜有下枧河流域刘三姐歌谣文化生态保护区（含古龙漂、珍珠洞、民族村、刘三姐书院等），有白龙洞游览区、宋代铁城、宋黄庭坚逝世处遗迹、宋杨文广战事遗垒、明千户所古城、明惠帝云游宜山遗迹、太平天国王府故址、仙女岩、九龙岩、三门岩、多灵山、镇远峰等。 （二）宜州市经济概况 2008年，全市完成地区生产总值62.51亿元，同比增长12%，增长率连续五年保持10％以上；工业生产总值50.2亿元，增长18.4%；全社会固定资产投资26亿元，增长12.3%；财政收入5.028亿元，增长11.7%；城镇居民人均可支配收入13438元，增长11%；农民人均纯收入4033元，增长10%。产业结构调整加快，在确保粮食安全的前提下，加快桑蚕产业的发展步伐，平均每年以3万亩的速度递增，一跃成为全国最大的桑蚕生产基地（市）。 2009年以来，国民经济继续保持较快增长。预计全市生产总值增长12%，达71.2亿元；全市工业总产值增长22%，达61.24亿元；全社会固定资产投资增长30.77%，达34亿元；财政收入预期增长13%，达5.68亿元；社会消费品零售总额增长16%，达21.58亿元；招商引资实际到位资金增长20%，达21亿元；城镇居民人均可支配收入增长12%，达15051元；农民人均纯收入增长12%，达4517元；城镇新增就业岗位4500个，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口自然增长率控制在9‰以内；万元生产总值能耗降低4%，二氧化硫排放量削减9%，化学需氧量排放量削减2.5%。 （资料来源于新华网） （表1） 从上表可以看出，宜州市经济呈平稳增长态势，居民收入继续保持强劲的增长势头，短短5年内农民纯收入与城镇居民人均可支配收入均翻了一倍。 2002-2007年宜州生产总值、财政收入、固定资产投资、农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入动态发展情况详见下表： （表2） （表3） 宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力实施“工业强市、蔗桑富市”等发展战略，经济呈现又好又快的发展势头。去年，该市完成财政收入4.5亿元，同比增长10.3%。 （表4） （三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标(2006年始) 全市地区生产总值突破8