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纵论商业地产 近期，成都地产界的开发商们对商业地产的经验教训进行了深度思考，显示出开发商队伍思想水平和专业素质的可喜提升。商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖商铺大赚特赚，同时要为投资者和经营者留下利润空间；同时商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞。 在商业地产的开发过程中，开发商日益表现出强烈的社会责任感，开发商们从“赚到钱就走”到社会责任感的日益增强，这是“惊人的一跳”！ 也许正是因为有这“惊人一跳”，商业地产才从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”；开发商才从庸俗的赚钱机器，变成为勇于承担社会责任的高尚群体。 须与城市协调发展 商业地产须与城市协调发展。这是作为专家型领导的成都市建委主任刘玉成强调的观点。 商业地产应该与整个城市的发展规划协调起来，在进行城市发展规划时，对商业地产进行科学合理的规划布局，让规划引领商业地产发展。特别是在大城市、特大中心城市，应该让最重要的商业地产项目占据中央商务区。在郊区化迅速发展的今天，也应重视发展郊区的商业地产，使郊区社区配套完善，方便群众生活。 商业地产一般都分布在城市最重要地段、最显眼位置，代表着城市的形象。注重商业地产项目与整个城市的协调统一，为城市增光添彩。 刘玉成特别强调，商业地产应该重视展示地域文化特色。四川的蜀文化非常有特色，应该在成都的商业地产中得到创造性的体现，让商业地产成为既能完美实现商业价值，又能代表地域文化特色的标志性作品。 不要违背一般规律 商业地产有无基本规律可循？四川大地房产总经理贾毅作出的回答是肯定的。 贾毅认为，在商业地产的运作过程中，应注意以下问题： 严格对高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地价昂贵，折迁补偿、安置费巨大，开发成本非常高。 严格对建设周期的有效控制。城市中心商业地产一般都是高层，建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带来困难。 讲求聚合效应和互补效应。城市中心商业业态多样，须有自己的市场定位，切忌盲目跟风。 要有跨行业整合的能力。商业地产不同于单纯的住宅地产，而具有跨行业的特点。不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。如果只懂开发，而不懂后期经营和管理，不善于对相关行业资源进行整合，对项目涉及的整个链条没有完整的科学设计和合理安排，就算把商铺卖出去了，后期的问题还会使项目归于失败。 重视对传统老字号的保护。许多城市商业是因老字号而出名而繁荣的，随着城市改造，老字号越来越少了，甚至不少老字号从人们的视线里和记忆中消失了，影响了传统商脉和传统文化的传承。保护和恢复传统老字号可以使一个城市的商业获得新的生机。商业地产可以大做老字号的文章，以此来增大文化含量和经营附加值。 重视前期规划设计 现代房产副总经理赵九毅认为，由于商业地产项目比住宅项目要复杂得多，因而商业地产项目的规划设计不能仅仅是建筑设计师的事。商业地产项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。 商业地产项目开发的规模、档次、区域，要根据市场需求而定。多大规模的社区，需要配置多大规模的商业面积和哪些商业业态，有合理的规律性的要求，但一些商业地产开发商却并不懂得这里面的关系一味追求高档商业物业开发，要么分辨不清真假口岸在缺乏人气的地方进行商业步行街的开发，致使项目失败。 商业地产的功能与城市的文化、艺术相结合，才经得起时间的考验，形成具有城市特色的商业氛围。一个住宅项目一年就可以见分晓，判断其成功与否；而商业地产项目需要几年、几十年时间的检验才能做出最后的评判。做商业地产不能目光短浅，过于急功近利，而应该有长远眼光，立志做百年老店。 策划须有创新思路 成都尺度地产顾问总经理曾祥庸强调，从事商业地产策划，必须走出惯性思维，追求突破创新。具体来讲，要做到４个转变： 一是从策划单一商业经营空间转变为策划城市发展空间。尺度地产顾问公司在策划成都汽车主题公园的过程中，认真研究了项目的相关情况，汽车主题公园是集合了汽车会展、博览、贸易服务、运动、时尚、休闲、旅游、文化、科普、培训、信息、生态园林等多功能的复合体，涉及汽车、房地产以及其他相关行业，是一个广义的大概念的商业地产，不能仅从微观角度，而应更多地从宏观的角度进行思考。 二是从策划单纯的项目开发转变为策划全过程的整体经营。商业地产概念的内涵大大超过住宅地产概念的内涵，而其中商业经营与商业物业管理则具有跨行业的特点。对商业地产的策划需要对规划设计工程建设、市场营销、商业经营、商业物业管理等全程进行策划。 三是从策划市场营销定位转