2011年4月北京荣幸大厦物业服务报告.docVIP

荣幸大厦物业服务报告 荣幸大厦现场查勘情况报告 荣幸大厦物业服务报告 荣幸大厦物业服务设想及建议 北京时时物业服务有限公司 二零一一年四月 第一部分 荣幸大厦现场查勘情况报告 本大厦交付使用已经有将近15年的时间。目前，从建筑的已经显得比较陈旧。项目紧邻南广场，地理位置尚佳，周边交通、娱乐、酒店都比较方便。但是由于西客站周边人流量大，人员复杂，所以目前该区域没有高端的写字楼，也没有形成高端写字楼的市场。荣幸大厦的出租率较好，据称达到95%以上，主要客户是面向国内中小型的商贸公司。 荣幸大厦停车场有车位120余个，地下空间仅有几个物业预留的车位。车场管理松散，没有出入道闸系统，也没有收费。对于大厦的商户来说，车位数量明显不足，加之底商消费者临时泊车，未来肯定会遇到更为严重的泊车问题。目前周边的泊车管理不太规范，缓解了这一矛盾，但随着该区域管理越来越严格，这一问题会越来越突出。 荣幸大厦内部的设备设施需要使用时间较长，需要进行详细的检查和大量的养护，才能保持其良好的运行状态。接管后，只有进行详细的核查，才能对工程部分的工作量进行评估。因为条件所限，具体的情况还不清楚。从目前看到的，有以下几个问题： 土建需要修缮的项目角度：墙壁需要粉刷、瓷砖脱落、停车场地面损坏； 项目裙楼以上为框架结构，平层办公区隔断搭建混乱，对于消防系统需要检查，重新分布； 公共区域消防系统有损坏，报警失效，需要重新调试。 电梯有2部客梯，一部货梯。使用年限长，有颤动的情况，需要进行较大的检修； 中央空调系统制冷情况较弱，据初步判断，空调系统末端电磁阀需要更换，动力电机需要维修养护，保障新风系统的正常使用； 供暖是市政供暖，管线需要重新梳理检查； 外墙需要清洗。 地下空间是水泥地面，没有铺地坪漆，灰尘较大。 以上问题仅是表面看到的情况，相信内部还会有很多因为设备陈旧，或养护不当遗留的问题。 目前荣幸大厦的租金是3.2元/㎡/天，物业费0.7元/㎡/天，从北京市整体水平来说，处于中下游。物业费中出了客户租赁房间内的电费以外，其他包括供暖费、制冷费都包含在内，因此对于物业费的压力较大。 目前物业是前业主遗留下来的，因为不能直接接触，对于项目的接管难度，工作安排很难在现阶段做出判断。而且由于目前不能掌握准确的出租面积和能耗数据，所以对物业费的测算和评估有很大难度。 第二部分 荣幸大厦物业服务报告 第一节 服务内容 一、客户服务作业制度及服务内容程序目录 客户服务部职责 客户服务部职能 客户服务部经理职责 客户服务部主管职责 客户服务员职责 客户服务部服务标准要求 客户服务员工作标准 客户服务部物业服务标准 客户服务员职业道德规范 客户服务员岗位行为规范 客户服务员仪表仪容规范 客户服务部管理制度 前台值班制度 文明用语制度 交接班制度 客户服务部会议制度 客户投诉处理制度 收费管理制度 客户意见调查制度 文化活动工作流程图 示范文件 服务手册 天然气安全使用协议 物业服务合同 回访制度 财务管理制度 宣传栏管理制度 标语管理制度 节日环境布置管理制度 水系景观管理制度 广告管理制度 租户迁出管理制度 客户服务员巡查制度 公共区域景观管理制度 客户服务部物业服务程序及流程 装修押金退还手续流程图 前台员工收款工作流程图 客户报修工作流程图 投诉处理工作流程图 装修须知 入户声明 业主公约  二、工程作业制度及服务内容程序目录 工程部职责 工程部职能 工程部各岗位工作职责 工程部各班组工作细则 工程部综合管理制度 工程部值班制度 工程部交接班制度 工程部巡视检查制度 工程部报告管理制度 工程部钥匙管理、领用制度 工程部仓库、材料管理制度 工程部工具管理制度 工程部设备保养工作制度 工程部日常维修管理制度 工程部事故报告及处理制度 工程部档案管理制度 工程部运行、维修记录管理制度 工程部工作报告与工作总结制度 设备机房防火管理制度 重要部位门禁制度 安全管理制度 电、气焊安全操作规程 水电机械设备维修保养制度、标准 本项目接管验收控制程序 用户室内设备维修规程 变配电室安全工作规程 停送电操作规定 层间配电房管理制度 电源转换 供电突发性事故的应急措施 供配电设备维修保养规程 低压配电柜保养规定 配电设备维护保养执行标准 配电运行日常巡视工作要求 低压开关柜每日巡视维护保养规程 电容器柜每日巡视维护保养规程 柴油发电机每日巡视维护保养规程 强电井每日巡视维护保养规程 低压开关柜每周保养规程 电容器柜每周保养规程 电力变压器年度保养规程 低压开关柜年度保养规程 电容器柜年度保养规程 控制柜运行检查维护标准 转、停电通知用户工作规程 停电、限电管理规程 临时用电管理规程 供配电运行安全操作规程 双回路供电 给排水系统应急处理方案 安全用水、供水管理制度 节水