走进物业--销售培训课件!.pptxVIP

走进物业刘楠楠目录物业与管理客户与服务前期物业管理 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，需签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相 关秩序的活动。权力与义务甲方与乙方的存在基本的权力与义务的存在相关文件的有效实施 前期物业服务协议第一、二大项法律依据物权法（国家） 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业管理条例（国家） 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。住宅区物业管理办法（城市） 建设单位在预售房屋之前，应当参照建设部制定的示范文本，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。物业费的构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等）2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（包括；公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等等）3、物业管理区域清洁卫生费用；（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等）4、物业管理区域绿化养护费用；（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等）物业费的构成5、物业管理区域秩序维护费用； （即安全管理人员费用、安全器械装备费等）6、办公费用； （包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等）7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等）10、经业主同意的其它费用。客户内部客户 地产公司、物业公司、第三方公司外部客户 房屋所有权人、住户、外界一切有本企业有联系的客户 获取报酬的途径和方式：签订符合法律依据的委托服务协议，提供服务，获得报酬；客户投诉客户投诉：指的是外部客户认为由于我们工作中的失职、失误、失度、失控伤害了他们的尊严或权益，或其合理需求没有得到满足，从而通过口头、书面和网络等形式反映的意见/建议。答疑解惑1本小区1.6元物业费与其它小区有何区别 根据小区物业费测算结果，已上报市物业局、房产局物业处审核通过，存档，并依据业主临时规约、前期物业服务合同进行服务。 优势1：凭实力，获得的国家一级物业管理资质； 形成： (1)注册资金500万元以上；(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书；(3)管理两种类型以上的物业；(4)管理各类物业的建筑面积计算基数是：A．多层住宅200万平方米；B．高层住宅100万平方米；C．独立式住宅(别墅)15万平方米；D．办公楼字、工业区及其他物业50万平方米；(5)20%以上的管理项目获得全国物业管理示范项目或省级物业管理示范项目称号；(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；(7)建立了维修基金管理与使用制度。 优势2： 公司荣誉： 2007年度物业管理嘉年华金榜综合实力百强； 2008中国优秀物业服务企业服务质量TOP10 排名第八位； 2009中国物业服务百强企业服务质量TOP10排名第八位 2010中国房地产上市公司综合价值中资港股TOP10,2010年中国最佳雇主企业 2011年10月佳兆业物业入选全国物业服务企业综合实力排名50强 不同点举例：1、1.6元与1元钱的人员构架与分工不同，服务标准必然会降低； 2、根据小区物业管理方案，每名服务人员合理分区进行服务与管理； 3、高端物业公司的形成，南方佳兆业物业的服务水平，关注细节，关注生活品质；答疑解惑2同一小区别墅与高层物业费为何不一致 1、别墅的容积率很低，相对高容积率的高层来说，可收费面积要少得多，自然价格要高； 2、别墅属于高端物业，要求的服务内容更多质量更高； 有偿服务与无偿服务的区别 1、有偿服务：户门以内，房屋本体质保期内； 2、无偿服务：除合同要求提供的服务外，都属无偿服务，如： 01雨天借用便民伞02代定杂志、报刊 03临时代为保管物品04零星工具借用 05代收发邮件、报刊06组织各种展销活动 07代定牛奶、饮用水08推荐专职勤杂 。。。。。。。。。 是否能够提供，