开元牧马山项目最新方案经济测算调整.pptVIP

1 1 谨呈：开元房产 开元牧马山项目 最新方案经济测算调整 2008年9月11日 经济技术指标 测算依据： 2、建安费用：地上1500元/㎡（前期约定测算标准） 地下2000元/ ㎡（前期约定测算标准） （此测算建安费用略为偏高，尚可进行300元左右的下浮。） 3、住宅销售价格：8000元/㎡ 商铺销售价格： 6500元/㎡ 0.69 整体容积率 35.00% 建筑密度 30% 绿地率 ㎡ 13384 道路及停车用地 ㎡ 11472 绿地面积 ㎡ 　 7996 地下可售面积 ㎡ 14098 地下建筑面积 ㎡ 155 配套设施 ㎡ 1033 商业用房 ㎡ 25016 联排住宅 ㎡ 26204 地上建筑面积 ㎡ 40302 总建筑面积 ㎡ 38240.19 亩 57.36 规划净用地面积 项目经济技术指标 项目开发成本测算 项目损益表 项目投资收益情况汇总 宗地取得成本：5162.4万元（按90万元/亩测算） 项目开发成本：17447.88-宗地取得成本 =12285.48万元 项目销售收入： 23012.22万元 项目税后利润：5564.74万元 税后利润率：31.89% 关于地下室测算的说明 根据方案地下部分： 地下总建筑面积为14097.73㎡ 地下可售面积为7996㎡ 地下部分成本计算： 地下部分成本单价=（总成本-土地费用-建安费用）÷总建筑面积+2000=3370元/㎡ 地下部分总投资金额=地下部分每平方米成本价*地下总建筑面积 =4756万元 地下室测算价格方案一：地下可售部分成本回收原则 地下部分成本单价=销售单价=3370元/㎡≈3500元/㎡（测算价格） 地下部分销售收入=销售单价×销售面积=2800万元 地下部分公共区域打造金额=地下部分总投资金额-地下部分销售收入 =4756-2800=1956万元 地下部分总投资金额4756万元中：回收金额=2800万元 不可回收金额=1956万元 方案一情况下的住宅销售单价=（地下部分销售收入+地上住宅销售收入）÷地上住宅总建面 =（2800+20012.7）万÷25016平米=9118.7元/平米 地下室测算价格方案二：地下建筑成本全部回收原则 地下销售单价=地下部分总投资金额÷地下可售面积 7996=5950元/㎡≈6000元/㎡ 可实现地下部分总投资金额4756万元全部收回 方案二情况下的住宅销售单价=（地下部分销售收入+地上住宅销售收入）÷地上住宅总建面 =（4756+20012.7）万÷25016平米=9901.2元/平米 地下室测算价格方案三：地下部分可盈利原则 地下销售单价＞6000元/㎡ 可实现地下部分总投资金额4756万元全部收回外，并实现地下部分盈利 方案二情况下的住宅销售单价=（地下部分销售收入+地上住宅销售收入）÷地上住宅总建面 =（4756+20012.7）万÷25016平米9901.2元/平米 方案一：地下可售部分成本回收，住宅销售单价=9118.7元/平米 方案二：地下建筑成本全部回收，住宅销售单价=9901.2元/平米 方案三：地下部分实现盈利，住宅销售单价＞ 9901.2元/平米 根据牧马山区域类似联排物业的市场合理价格处于8000-8500元/平米的情况考虑，以上三个方案皆使本项目住宅销售单价趋于片区独栋物业10000元/平米的单价。所以，需在方案一的基础上降低地下部分销售单价。 以住宅销售单价为8500元/平米为标准 地下可售部分销售单价=（8500×地上总建面-8000 ×地上总建面）÷地下可售面积