麦肯锡上海信虹房地产：为四川北路南段地区制定致胜的功能定位66页.pptVIP

为四川北路南段地区制定致胜的功能定位 上海信虹房地产有限公司 今天汇报讨论会的目的 借鉴国际经验, 树立远景目标 对现状的认识达成共识 分享和讨论对整个四川北路南段街区的功能定位设想 探讨整个项目中政府的支持和工作 会议日程 会议日程 近年来上海经济正持续快速地发展 大北外滩地区将成为上海发展的一个新焦点 基于这些大背景，本项目将为四川北路南段地区全盘考虑功能定位, 并为现有地块制定概念和价值定位 制定成功的功能定位要求有严谨的工作过程 在过去的几个星期里，工作小组围绕以上问题展开了大量的调查研究 会议日程 我们对世界各地有代表性的旧城区改造项目进行了初步调研，依据4个甄选准则选择了9个案例进行详细分析 总结各国际案例，改造四川北路南段地区可借鉴的模式主要有四种 每一种模式的都有不同的关键成功因素 生活天地案例：香港的太古城 香港太古城的简介 太古城由最初的造船厂改造成为大型屋苑，其周边设施 – 太古城中心更逐渐演变成为港岛东区的购物天堂 太古城拥有优雅的环境，和四通八达的交通网络 太古城社区更拥有完善的辅助设施 会议日程 综合考虑四川北路南段现状，问题严峻，但也存在提升的潜力 ? 零售 四川北路南段最近数年总销售收入在逐年下降，地位正受威胁，有必要重新考虑定位，以扭转滑坡的趋势 要重新成为一个主要商业区，四川北路在规模及货品质量上都要打翻身仗 四川北路零售业态单一 并日渐陈旧过时 四川北路上餐饮及文化娱乐活动比例低，且选择范围狭窄 乍浦路美食街已风光不再, 日渐成为一个被人遗忘的角落 虹口区住宅发展还处于起步阶段 现有住宅以中、低档为主，但四川北路南段有发展高档住宅的巨大潜力 四川北路沿线从总量及租金上来考虑都不能被定为主要的办公区 现有的办公楼分布零星，未来发展也将集中于北外滩CBD，因此四川北路南段不宜成为办公区，以避免功能重叠 目前四川北路南段的路面交通不够便利 现有的轨道交通并没有显著改善四川北路南段与市内其它主要区域的交通 现状 四川北路南段现有绿化非常有限 本地区拥有深厚的文化历史底蕴, 并有很多未被充分利用独特的历史性建筑 四川北路南段拥有其独有的景观优势 配合适当的设计，四川北路南段居民将坐拥江河汇聚，近观陆家嘴和外滩之优美景色 在七组消费者小组座谈会上，市民普遍认为四川北路是一条每况愈下的低档商业街 而且多数消费者对四川北路的改造缺乏信心 但消费者认为这里仍有一线希望成为一个“闹中取静”的生活区 会议日程 为打造旧城区的新形象，我们可以借鉴国际成功经验，采取六个步骤进行 为四川北路南段进行功能定位，首先应考虑树立一远景目标 我们听到的… 设计功能定位时要注意的主要原则 是 生活天地是四川北路南段地区现阶段最基本的改造模式，同时有限度结合购物天堂和娱乐中心的发展，推动本地区可持续发展 四川北路南段在发展商业的同时，将成为有生活文化底蕴、环境优美、功能齐全的高档都市、景观住宅区 四川北路南段主要功能概念定位 丰富的文化娱乐休闲选择会为这一地区增添新的亮点 风格迥异而又和谐的建筑构成都市中心一道亮丽的住宅风景线 个性化的办公空间为公司企业提供靠近中央商务区的更多的办公场所选择 完善的基础设施将为高级住宅区营造良好的环境 住宅区内将广植花草、苗木、成为都市中心绿树成荫、花团锦簇的生态环境 住宅楼将凸显贴近自然的理念，在屋顶建有花园，各个楼层都将建有私家花园，形成占地有限的“立体花园” 苏州河畔将扩拓宽绿化带，河草青青，与河边历史建筑、苏州河相映成辉，构成独特的人文自然景观 四川北路南段在发展商业的同时，将成为有生活文化底蕴、环境优美、功能齐全的高档都市、景观住宅区 街道容貌的改观能有效提高四川北路作为一条商业街的吸引力 把四川北路步行化的其中两个提案 有轨电车半步行街 半步行化可分为两种模式 限制可进入车辆 两种方案各有利弊 会议日程 不同的概念都有相应的高收入目标客户群 不同的文化娱乐休闲将吸引不同高素质客户群 四川北路南段主要保留建筑和不可移动建筑 四川北路南段主要功能区域规划 各方案都需要面对一些问题 制定一个动态的远景目标至关重要 四川北路零售业态单一 主要保留建筑 邮电大楼 昆山花园 河滨大楼 新亚酒店 虹口大楼 蟠龙街老式住宅 主要不可动建筑 第七百货 宇航大厦 信谊药厂 邮电俱乐部 大桥大楼 宏基休闲广场 七浦服装市场 少年宫 学校/幼儿园 上海市邮电局 市政府 市政府 市政府 市政府 市政府 新凯福集团 航天航空部 市政府 上海市邮电局 宏基置业 七浦万峰公司 教育局 区教育局 B A C D E F G H I J K L M N O A B C D E F I K G H J L M N O 9 8 5 1 3 6 2 4 7 10 10 8 5 1 3 6 2 4 A B