华海新境界商务大厦项目周边市场调查.pptVIP

区位研判 人民西路 环城西路 西昌路 东风西路 安康路 昆十二中 本案 昆都 云大医院 家乐福 翠湖 1、项目本身处于安康路与环城西路交叉口，项目外展面好； 2、项目临近刘家营、工人新村等即将改造的老社区，未来消费为中高档次； 3、项目周边以低档次的餐饮和服饰为主； 区域研判总结 1、项目地块处于商业区边缘，所在片区商业气氛不成熟； 2、由于处于主干道旁，很难积聚人流量，缺乏高承租能力业态的进入、商业物业条件的限制，使区域商业价值不高； 3、项目所处路段为居住地段，虽然已经形成了 一定的商业氛围，但商业价值仍然有待提高； 4、区域的核心商业区已经形成了多种商业形式结合的综合性商业氛围，区域内大型商业的进驻将有助于区域商业的进一步发展。 项目市场WSOT分析 静态SWOT分析 优势-----Strengths 劣势-----Weaknesses 景观：项目自身配有景观，景观优势明显； 自身：项目自身硬件过硬，属于片区地标性建筑； 交通：交通便利。 项目区域内现有人口多为老年人和外出打工族； 区位：商业区边缘，商业氛围查； 消费：周边消费能力差，条件恶劣； 价值：区域内物业价值低。 机会-----Opportunities 区域内商业不成规模比例 老社区的改造带动区域整体城市面貌的改造 老社区改造为项目带来大量的中高层人口； 威胁-----Threats 市场风险：项目产品档次高于片区整体商业状况； 人气：周边定位为配套性业态区，产品档次低，位于主干道，很难积聚人气。 区位+景观+配套 ?不具备打造区域填补性配套产品的天然质素 如何从客户的需求出发，打造与项目档次相符的领导性项目是本项目商业定位的关键！ 商业整体定位 市场的基点不仅在于业态的布局和划分，更在于市场的承载能力 社区型商业 综合性商业 区域商业中心 项目目标和方向 商业业态定位 根据项目所在片区的规划，结合项目周边商业现状以及项目的位置、体量，本项目商业应作为片区商业的填补和提升；且要符合项目的档次，那么本项目商业经营档次应定位为： 项目各服装店、百货以中档为主，辅以1~2%的高档商家，来带动整体形象及影响力；而餐饮以中档次偏上为主，但以更多的中档消费，来满足更为庞大的主流需求，通过业态、档次的组合来提升整个项目的档次、积聚人流量 4、案名荐 伍 项目商业业态配比及租金测算 项目商业业态基本布局 环城西路 安康路 机动车进出口 机动车进出口 景观进出口 核心优势外展面 次级外展面 商业一层布局及核心商业 66.15 104.5 83 106.9 201.3 60.48 二层娱乐商业楼梯 门厅 75.24 中厅 （除电梯） 116.16 金融类 EG：广东发展银行、富滇银行 百货，超市 卓诗尼、哈森、星期六、度嘉班妮、红蜻蜓 安利芳、黛安芬、金包银 嘉华、多纳甜甜圈、罗莎蛋糕 哲迪、嘉彩、石头记等 一层商业建筑面积：1539.46平方米 213 简单爱、采轩、爱莱依 不同、纳文 42 47.88 洛色、丹姿、色彩地带 项目商业业态基本布局 商业二层布局及核心商业 精品水会或KTV项目 项目商业业态基本布局 精品水会或KTV项目 商业三层布局及核心商业 业态布局方案所占总商业体量比例 租金测算 位置 楼层 面积(㎡) 业态布局方案 目标租金单价(元/㎡) 合计租金单价(元/㎡) 双塔 一层 1606.05 服装,百货,银行,超市,电玩 150-200 150-200 二层 1539.46 KTV 35-50 35-50 三层 1539.46 35-50 备注: 由上所述,得出新境界商务大厦商业.预计年总租金收益为520.03-702.75万元. 总面积:4684.97㎡ 租赁均价为:92.5-125元/㎡ 4、案名荐 陆 招商建议及政策 招商政策及建议 业态 合同期 增幅(第二年开始) 免租期(月) 建议租金价格(元/㎡) KTV 八至十年 5% 　1-3 35-50 服装 五年 5% 　1-3 150-200 超市,百货 五年 5% 　1-3 150-200 银行 五至八年 5% 　1-3 150-200 招商实施的流程和保障 意向协议书的签订 品牌备案 品牌定位 招商发布会 客户筛选 开始招商 需要甲方给到的支持及佣金计算 模式 工作内容 工作报价 商业前期策划顾问费 项目商业定位、业态布局及业态划分方案，招商执行前期公关费，交通费，宣传画册物料 15万元 招商代理 按既定商业规划方案引进商家 按平均租金的三个月计提 * 领 先 的 中 国 商 业 地 产 解 决 专 家 华海新境界商务大厦项目 周边商业市调 ?一、宏观市场分析 二、项目区域市场分析 三、项目概况 四、项目商业定位 五、项目商业业态配比及租金测算 六、招商建议及政策 本