《荷塘月色认购期营销策略 》.pptVIP

荷塘月色认购期营销策略 2008年10月 ——区域归属分析 分 析： 截止10月26日，共有来电346组，其中张店317组、桓台和淄川各有9组和8组，外地4组；来访50组，其中张店42组，桓台4组，外地3组。从上图可知，我项目目前客户主要以地缘性客户为主，且主要集中在张店区。 ——信息来源分析 分 析： 由上图分析可知，报广是客户最主要的信息来源，在来电客户中有143组，来访客户中也有20组。其次为短信和派单，在所有来电、来访中分别有129组和68组。可见，报广和短信在树立项目形象和信息传达方面，起着举足轻重的作用。 ——年龄构成分析 分 析： 来访客户年龄主要构成为30—40岁和40—50岁，这部分人正值事业上升期，为社会和家庭的中坚力量。在以后的广告推广中，要格外关注此年龄阶段的心理状况，行为特征，以寻找诉求契合点。 ——需求面积分析 分 析： 从来访客户需求面积的统计中可以看到，336平米左右的户型需求最大，其次为387平米左右的大户型和300平米以下的小户型。 ——购买用途分析 分 析： 来访客户购买用途主要为居住，其中自己居住，二次置业改善居住条件占很大比重。 ——从事职业分析 分 析： 在对来访客户所从事职业的有效统计中，个体经营者占到60%以上。这部分客户由于长期从事商业经营，较一般客户理性，在接到过程中，需要突出本项目多功能及稀缺性特性进行引导。 五、 附 件 优惠策略执行所需表格 附表1：老带新确认单 备注： 置业顾问 介绍人签名 客户签名 认购时间 认购总价 认购客户姓名 联系地址 联系方式 客户姓名 老带新确认单 附表2：新帯新确认表 备注： 置业顾问 介绍人签名 客户签名 认购时间 认购总价 认购客户姓名 联系地址 联系方式 介绍人姓名 新帯新确认表 Commerce and Space Aligned. 优惠方式执行细则 销 售 策 略 本案目前来电、来访分析 1. 2. 3. 4. 5. 市 场 调 研 分 析 目 录 附 件 一、市场调研分析 市场情况 市调分析 政策信息 本案现况 市场结论 ——市场情况 此次调研选取区域内与本案具有可比性的5个项目进行现场踩盘，分别为：黄金国际、中润华侨城、普利·艾伦庄园、冠都新城、鲁信花园。 ——市场情况 项目名称 黄金国际 中润华侨城 普利 艾伦庄园 在售房源 C区华府：1栋顶级豪宅+1栋点式高层（4户/层） 开罗绿洲+独栋别墅约20套 三期森邻　 近期放量 2栋顶级豪宅+点式高层 2栋高层（90多㎡小户型） 　联排88套 放量时间 2009年（春节后） 11月份 　 建筑形式 高层（板式+点式） 高层+独栋 联排、独栋、双拼（叠加已售完）　 面积区间 点式96-150㎡；豪宅280-300㎡ 独栋：330㎡、500㎡以上 联排：305-500　 ㎡ 价格情况 C区：豪宅6000，点式4100，板式小高层4500；层差60 毛坯15000，精装20000 6300　 优惠幅度 一次性95（点式96）贷款96（点式97） 一次性97；下月推出买独栋送小户型住宅价值30-40万 一次性付款9.6折　 团购优惠 2套以上：20-30元/平米，最高50元/平米 　 　近期有团购活动，优惠方式未定 物业费用 18层一下1.20元，18层以上1.38元（含电梯费） 5.80元 1.8　元 车位配比 1比1.5 1-2个车库/户（330㎡1个，500㎡2个），院内可地上停车 1—2个/户　 车位价格 售价86000；租价200元/月 　 　 来访量 5-6人/天 　 3—5人/天　 来访渠道 目前以路过为主 围墙形象下以路过为主，电视广告 户外、路过、朋友介绍　 人员薪酬 工资：1250+养老保险；佣金：0.13%以上 0.3%以上 工资：1800元，提拥：0.3%　 卖点 即将推出：温泉（地下1800米温泉） 社区大，别墅定位高端 自然景观、大空间　 配套设施 暖气为市政地暖 地暖、精装4水入户 地源热泵空调系统　 销售率 　 别墅共开发96栋，目前放量40套，已售50% 　 其他 销售接待专业度、热情度不够；1年不发提成，关系户较多，管理混乱 8套达到交房标准，2套入住。销售员态度差 销售人员服务意识强 　 ——市场情况 项目名称 冠都新城 鲁信花园 在售房源 1栋公寓+1栋住宅 1、2、3号楼 近期放量 2栋住宅 4号楼 放量时间 不确定 2009年 建筑形式 高层 高层 面积区间 公寓50㎡左右，住宅158㎡、193㎡、210㎡（户型进深太大，开间太小） 128-220㎡以上 价格情况 公寓2600；住宅2500 1.2号楼边户起价3800，中户起价4500，最高价5995.3号楼均价4200元 优惠幅度 一次性96；贷款97 一次性98、贷