论房地产项目开发中容积率与经济效益.pdfVIP

社科纵横 CONSTRUCTION 论房地产项目开发中容积率与经济效益 叶可庄 中油管道局房地产开发公司 北京 摘 要：本文通过对不同房地产项目的楼面地价对容积率的敏感性研究，容积率与建筑单方造价的关系、容积率与整体经济效益的关系 的阐述，房地产项目容积率与经济效益的举例分析，论述了房地产开放项目中容积率与经济效益的关系，为房地产开发项目灵活确定容积率， 提高项目经济效益提供了理论依据。 关键词：房地产容积率敏感性 经济效益 容积率是指建设项 用地范围内总建筑面积与项 总占地面积 由此可见，不同类型的物业 序号 物业品种 容积率 的比值。其应用公式为：容积率＝建筑面积÷占地面积。在房地产 品种，容积率变化对楼面地价的 项 开发中，我们应该更多地了解各物业品种的容积率对楼面地价、 敏感性不同： 1 独立别墅 0.1～0.5 建造成本（非土地成本）、售价等因素的影响。除市场因素外，影响房 ①独立别墅类———极为敏 地产经济效益的主要开发因素如下图所示： 感； 2 双拼别墅 0.7～0.8 ②双拼别墅类———较为敏 物业品种 3 多层（≤7 层） 1.5～2.0 感； ③多层住宅类———不太敏 4 小高层（12 层） 2.5～3.0 感； 销售价格 房地产开发 土地成本 ④高层住宅及商业、商务 5 高层（28 层） 3.5～5.0 类———极不敏感。 的经济效益 6 商业 3.0～3.5 因此，在项 产品定位时， 对物业品种的调整及项 成本 7 酒店、商务 3.5～4.0 建造成本 品种容积率 控制方案中，除市场因素外，还 应根据其土地成本及它们对楼面地价的敏感性进行分析。如，容积率 品种占地面积 变化对楼面地价敏感的物业，一般应尽量以增 建筑面积去降低成 用计算公式表达如下： 本，可起到事半功倍的作用；而对容积率变化不太敏感的物业，主要 项 开发经济效益＝∑ ［品种占地面积×品种容积率×（品种 应通过降低建造成本（非土地成本）去提高项 经济效益。 均价－品种单位建造成本－品种楼面地价）］ 二、容积率与建筑单方造价的关系 一、不同房地产项目的楼面地价对容积率的敏感性不同 在相同建筑密度下