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深圳某项目策划案目　? 录?第一部分：项目分析?一、　　　　项目概况?二、　　　? 项目的优劣势分析?（一）　　? 项目的优势分析　（二）　　? 项目的劣势分析　三、项目的SWOT分析及相应营销对策　（一）　　　? 项目的SWOT矩阵分析?（二）　　　? 相应营销对策　?第二部分：项目定位? 一、　　　? 项目目标市场定位　二、　　　? 项目目标客户群定位　三、项目物业形象定位　????????第一部分：项目分析一、　 项目概况观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下：观海台项目概况一览表 序号 项 　? 目 内　　　　? 容 1 地理位置 南山商业文化中心区28号地块 2 占地面积 37415.2M2 3 建筑面积 133218.27 M2 4 面积分布 商业面积（5910 M2），住宅面积（102450.3 M2），肉菜市场（1500 M2），社区服务中心（300 M2），托儿所（600 M2），居委会（100 M2） 5 建筑规模 9栋27座 6 建筑风格 新古典主义 7 建筑结构 住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构 8 建筑类型 小高层、高层结合，一梯2~4户 9 层 　? 数 由南向北9、12、18层 10 户　? 数 913户 11 车库及车位 花园式车库，共618个车位 12 户型及面积 2房2厅~5房2厅面积：80.61平方米~327.03平方米 13 主导户型 2房2厅、3房2厅、4房2厅 14 主导面积 105~170平方米 15 园林规划 中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化 16 工程进度 2001年10月15日开工，现已封顶，2003年竣工入伙。 17 周边交通 1)　　　? 紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。2)　　　? 公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区非常不便。3)　　　? 目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。? 18 社区配套 1)　　　? 周边地区目前配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。2)　　　? 根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。? 19 周边景观 东面：一览无遗开阔海景；南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区规划景观；西南：有规划中学校及运动场景观；北面：中心区际展览中心景观。 20 周边环境 小区周边目前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。 21 会所设施 游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、 ?二、项目优劣势分析?（一）　　　　　 项目优势分析依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几方面：?1、　　　? ? 地处南山文化中心区，易受市场关注南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善，该区的升值潜力将日益显现。?2、　　　? 　 濒临深圳湾，海景资源丰富项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。　? 3、　　　? 　 高尚滨海大社区初具规模?项目周边已初具规模的知名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。?4、　　? ? 相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。?5、 新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片区独树一帜项目采用半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台，体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户可以放松心情，陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。?6、　　　　 实用性强、利用率高的中式功能性水景园林　　　　 目前市场上楼盘的园林设